房屋登记管理办法范文1

浙江省居住房屋出租登记管理办法全文第一章 总则

第一条 为了加强居住房屋出租管理，保护当事人的合法权益，维护社会秩序，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》、《浙江省流动人口居住登记条例》等有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省行政区域内的居住房屋出租登记管理，适用本办法。

本办法所称的居住房屋，是指出租后用作或者兼用作居住的房屋。旅馆业客房、廉租房、公共租赁房屋除外。

本办法所称的居住房屋出租登记，是指按本办法规定报送、记录、管理居住房屋租赁当事人相关信息的活动。

第三条 县级以上人民政府应当加强对居住房屋出租登记管理工作的领导和综合协调，保障工作所需经费和人员，促进人口管理信息化建设以及信息资源的整合和共享利用。

乡镇人民政府、街道办事处应当按照有关规定做好居住房屋出租登记相关工作。

第四条 县级以上人民政府公安机关(以下简称公安机关)主管居住房屋出租登记工作;根据需要，可以依法委托县级以上人民政府承担流动人口服务管理工作的机构(以下简称服务管理机构)从事登记服务等具体事务工作。

县级以上人民政府住房和城乡建设、人力资源和社会保障、人口和计划生育、工商行政管理等部门，应当按照各自职责做好居住房屋出租登记相关的管理工作。

第五条 居民委员会、村民委员会、房产中介服务机构、物业服务企业和有关用人单位等，应当协助做好居住房屋出租登记工作。

第二章 登记管理

第六条 出租人应当自居住房屋出租之日起3个工作日内，按照本办法第七条的规定报送下列信息：

(一)出租人的姓名(名称)、公民身份号码、工作单位、联系方式，承租人(包括其他实际租住人员，下同)的姓名(名称)、身份证件种类和号码以及性别、民族、户籍地址、工作单位、联系方式等;

(二)居住房屋的地址、租期、使用功能等基本情况。

承租人为流动人口的，出租人应当按照《浙江省流动人口居住登记条例》的规定报送或者告知流动人口信息。

出租人与承租人终止居住房屋租赁关系的，出租人应当自居住房屋租赁关系终止之日起3个工作日内，按照本办法第七条的规定报送承租人的名单。

第七条 出租人可以通过下列方式向公安机关或者服务管理机构报送本办法第六条规定的信息：

(一)通过公安机关或者服务管理机构开通的传真、网络等渠道报送;

(二)向居住房屋所在地的物业服务企业或者居民委员会、村民委员会报送相关信息，物业服务企业或者居民委员会、村民委员会应当向公安机关或者服务管理机构转报;

(三)由为出租人介绍居住房屋出租的房产中介服务机构向公安机关或者服务管理机构转报;

(四)到公安派出所或者服务管理机构的基层工作组织申报。

公安机关或者服务管理机构上门办理居住房屋出租登记的，出租人、承租人应当予以配合，主动出示身份证件，如实申报本办法第六条规定的相关信息。

第八条 物业服务企业应当将出租人报送的信息在3个工作日内转报公安机关或者服务管理机构。

房产中介服务机构应当在其介绍出租居住房屋的业务完成之日起3个工作日内，将居住房屋租赁当事人的相关信息及居住房屋的基本情况报送公安机关或者服务管理机构，也可以报送居民委员会、村民委员会。

第九条 居民委员会、村民委员会应当将出租人和房产中介服务机构报送的信息及时转报公安机关或者服务管理机构。

乡镇人民政府、街道办事处应当指导、支持、帮助和督促居民委员会、村民委员会开展前款规定的工作。

第十条 公安机关或者服务管理机构应当在其网站和办理点向社会公示居住房屋出租登记的内容、依据、所需材料和办理流程等，提供登记表及填写样本，为居住房屋租赁当事人提供便捷服务。

住房和城乡建设部门应当会同有关部门制定和公布居住房屋租赁合同示范文本，指导和规范居住房屋租赁合同的签订和履行。

公安机关或者服务管理机构为居住房屋租赁当事人提供服务，不得收取费用。

第十一条 公安机关或者服务管理机构应当通过发放资料、与出租人签订治安责任书等方式，告知当事人依法应当履行的义务和相关责任，加强法制宣传和教育。

第十二条 公安机关或者服务管理机构应当全面、及时、准确采集居住房屋租赁动态信息。

上门办理居住房屋出租登记的管理人员应当出示证件，严格遵守工作纪律。

第十三条 公安机关或者服务管理机构应当加强居住房屋出租登记信息的管理，建立健全保密制度，制止违法使用登记信息的行为。

第十四条 县级以上人民政府有关部门及相关机构、组织在行政管理和公共服务活动中产生的人口基础信息，应当按照人口管理信息化建设要求，整合纳入统一的信息平台，实现人口基础信息的动态管理和共享利用，提高社会服务管理效能。

第三章 当事人义务

第十五条 出租人应当承担下列义务：

(一)出租的居住房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求;

(二)核对承租人的身份证件，按照本办法第六条规定及时报送相关信息。承租人是流动人口的，应当告知其按规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的，应当告知其及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)指导承租人安全使用电气、燃气等设施;

(四)向承租人宣传物业管理规定，对乱扔垃圾、噪声扰民等不良行为应当劝止，督促其改正;

(五)合理控制同一套(间)居住房屋内的承租人数，避免和减少消防、治安等方面的安全隐患以及对邻里生活造成妨害;

(六)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理，发现有涉嫌违法犯罪行为的，及时向有关部门报告;

(七)依法应当承担的其他义务。

有下列情形之一的，出租人应当采取和落实相应的防范措施，切实履行前款规定的义务，具体管理要求由省公安机关另行制定：

(一)出租人向众多承租人出租居住房屋的;

(二)多户承租人合租同一套(间)居住房屋的;

(三)向短暂居住者出租居住房屋的;

(四)安全隐患较大、应当从严管理的其他情形。

第十六条 出租人可以委托房产中介服务机构等单位或者个人办理本办法第十五条规定的相关事务。

出租人不能切实履行本办法第十五条规定的相关义务的，应当委托房产中介服务机构等单位或者个人进行管理。

房产中介服务机构等单位或者个人接受出租人委托的，应当在其受委托范围内履行出租人的规定义务并承担相应法律责任。被委托人基本信息及委托内容由出租人在办理居住房屋出租登记时报送。

第十七条 承租人应当承担下列义务：

(一)不得擅自改变居住房屋的结构和使用功能，不得违规使用电气、燃气设施，发现居住房屋存在安全隐患的，及时消除或者通知出租人消除;

(二)承租人是流动人口的，按照规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的，按照规定及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)遵守物业管理规定，保持卫生、文明的居住环境，不得影响他人正常生活;

(四)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理，发现有涉嫌违法犯罪行为的，及时向有关部门报告;

(五)依法应当承担的其他义务。

第四章 法律责任

第十八条 违反本办法的行为，相关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第十九条 出租人违反本办法第六条规定，未按时报送居住房屋出租登记信息的，由公安机关责令限期改正;拒不改正的，由公安机关处200元以上500元以下罚款;未按时报送流动人口信息的，按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。

第二十条 物业服务企业、房产中介服务机构违反本办法第八条规定，未按时报送或者转报相关信息的，由公安机关责令限期改正;拒不改正的，由公安机关按照未报送或者告知人数每人100元的数额处以罚款，但总额最高不得超过20xx元;未按时报送或者转报流动人口信息的，按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。

第二十一条 出租人违反本办法第十五条第一款第(一)项规定，出租的居住房屋经依法鉴定不符合建筑安全要求的，由住房和城乡建设部门责令限期改正，逾期不改正的，处200元以上20xx元以下罚款;出租的居住房屋不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构按照《浙江省消防条例》的有关规定给予处罚;造成人身财产损失的，应当依法承担民事责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 出租人违反本办法第十六条规定，不履行相关义务也不委托管理的，由公安机关责令改正;拒不改正的，由公安机关处200元以上500元以下罚款。

第二十三条 公安机关和其他有关部门、服务管理机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由有权机关按照管理权限，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

(一)不依法办理居住房屋出租登记的;

(二)在履行公务中违反规定收取费用的;

(三)违法实施行政处罚的;

(四)违法使用居住房屋出租登记信息的;

(五)其他依法应当给予处分的行为。

第五章 附则

第二十四条 本办法自20xx年1月1日起施行。

房屋登记的收费标准1、住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。

2、房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。

3、房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。

4、房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。

5、农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。

6、经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，收费标准减半。

注：

1、上述收费标准自20xx年5月1日起执行。

房屋登记管理办法范文2

Abstract: Compared with the previous "Urban Housing Ownership Registration Management Approach", the "Premises Registration Methods" developed according to "Property Law" has the innovation in aspects such as legislative purpose, legislative principles and housing registration type and with the advantages of progressing with the times, relevance, applicability and manipulation. Through comparing "Premises Registration Methods" and "Urban Housing Ownership Registration Management Approach", the difference and connection between them have been clarified. Making this as a starting point, the paper makes in-depth analysis of the internal laws of modern housing registration system to facilitate better the performing of housing registration duties.

关键词:房屋登记;登记程序;登记制度

Key words: premises registration;registration process;registration system

中图分类号:D92文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)30-0106-02

0引言

《房屋登记办法》2008年7月1日起实行。对照1997年10月27日,2001年8月15日修改的《城市房屋权属登记管理办法》,仅从题目上,就可以一目了然地看出二者有着本质区别。《房屋登记办法》在如下几个方面突出体现了房屋登记制度的开拓创新和与时俱进。

1房屋登记的范围不同

《城市房屋权属登记管理办法》登记的范围是城市规划区国有土地范围内房屋的权属登记。

《房屋登记办法》登记的范围扩大了,既包括国有土地上的房屋,也包括集体土地上的房屋。同时还规定,具有独立利用价值的特定空间以及码头、高速公路、油库、雕塑等其他建筑物、构筑物,也可以参照房屋登记的规定和程序,由房屋登记机构依法登记。

2重新界定房屋登记机构的职责

《城市房屋权属登记管理办法》的房屋权属登记,是指县级以上人民政府房地产行政主管部门可以授权当地房屋登记机构,依法确认房地产产权归属关系,它将房屋登记界定为一种行政确权行为。

《房屋登记办法》依据“物权法定”的原则,剥夺了房屋登记机构行政确权的职责,规定房屋登记机构只是依法将房屋权利和其它应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载。通过确立房屋登记簿的核心作用,将房屋登记的职责框定。就是要将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变动情况和其他事项登录记载于房屋登记簿上,以备公众查阅。

3“管理”从现行法规中淡出

以前,在政府管理部门出台的门类繁多的法规、规章中。“管理”二字使用频率最高,似乎成了部门规章不可或缺的万能法宝。这几年,随着市场经济的不断发展,国家的法律、法规不断完善。一个可喜的变化是这些法律法规更加人性、科学、合理。《房屋登记办法》中“管理”二字悄然淡出就是一个证明。

请不要小看这一变化。不用去看规章里面内容,仅仅看这题目,就知道这部法规的立法宗旨和原则发生了根本性转变。房屋登记的性质发生了质的变化。由过去的“确权发证”转变为“记载公示”;由不申请房屋登记违法转变为依申请而启动房屋登记等等。

依照《城市房屋权属登记管理办法》,房屋登记机构依法享有许多行政管理职权。例如:自房屋新建或者转移事实发生90日不登记,房屋登记机构有权处罚;房屋登记机构依职权可代为登记;依职权可注销登记等等。而《房屋登记办法》出台后,基本上取消了房屋登记机构的“权属”功能,彻底取消了“管理”职能。《房屋登记办法》首次将房屋登记的权利还给了申请人,把房屋登记的程序变为“依申请”而启动。

4科学合理调整登记的程序

《房屋登记办法》将房屋登记程序调整为:①申请;②受理;③审核;④记载于登记簿;⑤发证。房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。

《房屋登记办法》把之前的“受理登记申请”拆分为“申请”和“受理”两个部分,使登记程序更为清晰明了,科学合理。房屋登记依申请启动,以共同申请为原则,以单方申请为例外。登记成为一种自愿原则,不再有时间限制,没有人可以强迫,同时也规定物权不经登记不能对抗善意第三人。申请人按照要求,向登记机构提交申请材料,申请人应当对提交的申请材料的真实性、有效性、合法性承担责任。登记机构受理登记申请时,加入了询问程序,确保登记内容的真实性,消除登记风险及存在不安定因素。

《物权法》第十二条规定:“登记机构应当履行下列职责:①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;②就有关登记事项询问申请人;③如实,及时登记有关事项;④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”《房屋登记办法》第十八条也相应规定了房屋登记机构在受理申请人的登记申请时的具体事项。例如:房屋权属证书的真伪;申请材料是否符合法定格式,申请材料是否齐全;当事人提交的申请材料之间与登记簿之间的记载是否存在冲突和不一致等等,还规定了登记机构应当进行询问的事项有:①申请登记事项是否是申请人的真实意思表示;②申请登记房屋是否为共有房屋;③房屋登记簿记载的权利人是否同意更正;④登记机构可以就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并连同登记申请材料一同作为权属档案进行保存。

《房屋登记办法》程序加入了登记簿这一重要环节,经过登记机构对于受理的登记申请进行审核准予登记的,要将予以登记的事项记载于登记簿。登记簿制度是《物权法》确立的新制度,具有法定性、权威性和统一性的特征,登记簿概念的引入是登记基本制度的重大变革。登记簿是房屋权利归属和内容的根据,是房屋登记机构制作和管理的,用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。申请人也可以在登记机构将申请登记事项记载于登记簿前撤回申请,一旦登簿即使未发证,也发生法律效力。

房屋登记管理办法范文3

随着城区范围的不断拓展，城郊结合部的房屋租赁、买卖、产权纠纷日益增多，大多是私下隐形签约交易或亲属作证交易，有的买受人甚至在不了解房屋产权情况和办证要求下便糊涂交易，避开政府与产权登记部门，不仅存在税收问题，而且留下很多隐患，致使房屋产权主体模糊，此类隐形交易便成为日后买卖双方产生纠纷的潜在因素。此外，在征用过程中，涉及到集体土地上农民房屋的拆迁，需要对此进行补偿，而如何对集体土地上农民房屋进行确权是补偿的关键问题。物权法以及现行的征地补偿安置政策要求，拆迁安置补偿要以农村集体土地所有权证和房地产权证为依据。农村土地房屋权利人的产权意识日益增强，如果能尽早对农村集体土地上的房屋进行确权、发证，就可确定产权归属，建立全面精确的农村房屋权籍信息系统，以便于从建房管理的源头上实现“一体化”管理的机制，大大降低城市化建设过程中的管理成本。

2农村集体土地房屋登记发证应遵循的原则

2.1依法登记原则严格按照相关法律、法规规定的房屋登记种类、程序、要件、范围等，办理集体土地房屋登记。《房屋登记办法》第83条规定了集体土地房屋初始登记必须提交的6项材料，尤其是土地使用权证明材料要按照《土地登记办法》第3条的规定执行，符合规划的证明材料要按照《城乡规划法》第41条的规定执行，以上2项材料是集体土地房屋登记的核心材料。住房和城乡建设部在《关于贯彻实施<房屋登记办法>的通知》中明确规定，“集体土地上房屋所有权的取得、行使和转让，应当遵守国家法律和有关规定”［3］。因此，房屋登记部门要严格按照相关法律、法规的规定要件、规定程序，依法进行登记。现阶段集体土地房屋登记由申请人先向房屋登记机构提出书面申请，提交申请登记材料，登记房屋权属，不得强迫村民申请房屋登记。对自愿办理房屋产权证的，决不向农户收取房产登记费和房屋测量费，只收取权证证书费，切实减轻农民负担。

2.2权利主体一致原则房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在，房屋可以作为私有财产归个人所有，而土地为国家和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此，在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，即集体土地房屋登记申请人和房屋占用范围内的集体建设用地或宅基地使用权权利主体必须一致，即“先地后房”，申请人要凭宅基地使用权证办理房屋登记，同时要权属清楚且符合城乡建设规划。

2.3属地统一登记原则集体土地房屋由房屋所在地市、县人民政府依法设立的房屋登记机关进行登记，一个市县不得同时设立若干个登记机关，房屋登记机关应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的依据，由房屋登记机关管理；乡镇政府、各类开发区不能成为登记机关，不得从事集体土地房屋登记工作；房屋登记是对民事权利的确认，登记标准必须统一执行国家相关法律法规规章规定；房屋权属证书必须使用住房和城乡建设部统一印制的证书。

2.4协调配合原则农村房屋登记发证工作牵涉到许多政府职能部门，如土地管理部门、城建规划部门、房屋管理部门等。在农村房屋登记过程中，市政府应成立市农村房屋登记工作协调小组，负责制定政策，做好指导、督促和服务工作。建设、国土、公安、财税、民政、司法、城管执法等部门按各自职责互相配合，信息共享，统筹宣传发动、人员调配、业务培训、时间安排等各环节任务，协调各乡镇（街道办事处）登记工作。

2.5尊重历史，方便群众原则集体土地房屋登记历史较短，原登记制度较为混乱，发证机关较多，城市规划管理、工程建设管理和村镇建设规划、建设管理规定不完全相同，土地所有者各不相同，集体土地房屋交易限制条件严格、建设地分散。因此，应当实事求是地对待集体土地房屋登记，实行登记标准统一与区别要件形式内容相结合，房屋统一登记工作与村镇建设规划管理工作相结合。实现集体土地房屋和国有土地房屋统一平台、分类登记。对于原已登记的集体土地房屋，应换发全国统一的房屋权属证书。原发证部门应将集体土地房屋登记档案移交当地房屋登记机关。对于房屋档案完整、符合当时登记条件的集体土地房屋，房屋登记机关应将自然状况和权利状况记入房屋登记簿，换发房屋权属证书。对于原房屋档案不完整，无法记入登记簿或记入登记簿事项不全的，房屋登记机构应当按照当时的登记要件规定，要求房屋权利人在换发房屋权属证书时补全材料。

3农村集体土地房屋登记发证中存在的问题与困境

3.1村民对参与房屋登记发证的积极性不足目前，集体土地和农村房屋的流转只限于集体成员内部及继承、分家析产、赠与等情况，而集体外部正常的房屋买卖则依照法律规定予以了限制，因此，土地房产交易的法律限制制约了农村房屋价值的变现，房屋价值无法体现，直接导致了农民办证积极性不高。我国农村历来都有“重地轻房”的观念，认为只要土地经过有关部门审批即可，认为房屋权属证书在生产生活中无法发挥作用，不能体现它的使用价值。

3.2登记机构不完善，房屋管理处于无序状态房屋登记相关法律法规已经日趋完善并渐成体系，但由于围绕房屋登记相关的职能资源并没有经过充分整合形成合力，尤其是中小城市，国土、建设、房管一般均为独立机构，分设而治，各部门之间在行政资源共享、职能衔接上的矛盾尤为突出。长期以来，我国对农村房屋的产权管理没有一个明确的监管机构和有效的管理机制，发证机关较多，城市规划管理、工程建设管理和村镇建设规划、建设管理规定不完全相同，因此，农村房屋产权管理严重滞后和不到位，历史欠账太多。房屋登记机构在已开展的登记工作中，所登记的房产仅凭乡镇土地管理所、规划管理所出具的加盖有2个管理所印鉴的证明来代替宅基地使用证和建筑工程规划许可证所占比例居多，乡镇土地、规划管理部门出具的证明显然不具有法律效力。登记证明材料普遍存在缺失，不够规范。虽然国家建设部有关文件多次强调一个市、县只能由一个房屋管理部门颁发房屋权属证书，但其他部门或企业颁发非全国统一权属证书现象仍有发生。

3.3房屋申请人身份的确定尚不明确根据《房屋登记办法》第8条：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”；第83条“申请农村村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”；第87条“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时，都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定。一些人认为申请人只有是房屋所在地农村集体经济组织成员的才能办理集体土地范围内房屋的所有权初始、转移登记［4］。实践中会遇到许多不一致的情况，如一些村民因撤组转产并入乡镇街道居委会，从而户口性质由农业户口变为城镇非农户口；原户口在本集体经济组织的现役义务兵、符合国家有关规定的士官以及高等院校、中等职业技术学校的在校学生；析产分割房屋的，取得所有权的人员可能是城镇非农业户口等，还需房屋登记机构工作人员进行审核。

3.4集体土地房屋抵押登记处境尴尬近年来，宅基地上的房产在信用社办理抵押贷款的业务量呈逐年增长态势，众多农民利用住房作为抵押贷款发展农村经济，住房抵押贷款已成为农民最便捷、最实用的融资方式，深受农民的欢迎，对于促进农村经济发展正日益发挥着积极的作用，但集体土地房屋抵押登记却面临着“合情、合理、不合法”的尴尬局面［5］。《物权》、《担保法》及《房屋登记办法》均明文规定，宅基地使用权不得抵押，因此在宅基地上建造的村民住房也不能抵押，所以农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权；集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物可以设定抵押。因此，集体土地范围内村民住房抵押权登记无法律依据。《物权法》第21条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，一些地方暂缓办理集体土地范围内村民房屋抵押权登记。停止集体土地范围内农村房屋的抵押权登记，而又没有可替代的有效的融资途径，无疑将导致农民主要融资渠道的阻塞，农民住房价值将大幅度下跌，不可避免地导致农村发展停滞，极大阻碍农村经济的持续发展，可能引起矛盾进一步激化，并有可能造成农民集体**；此外，还将造成登记主管部门登记费收入的大幅度减少，弱化其职能，使登记机关的正常运转面临困难。

4对策与建议

由于《房屋登记办法》与原先实行的《城市房屋权属登记管理办法》对比存在明显变化，尤其是对农村集体土地范围内的房屋登记的限制，将对经济、社会等领域的发展产生重大影响［6］。从全国范围来看，相比于国有土地房屋登记工作，集体土地房屋登记多年来一直是比较突出的薄弱环节，鉴于目前集体土地房屋登记发证工作的复杂性和特殊性，开展集体土地房屋登记，应当积极稳妥有序的推进。

4.1加强舆论宣传，营造集体土地房屋登记工作的良好氛围集体土地房屋登记工作政策性强，与广大农民群众切身利益息息相关。在集体土地房屋登记中，应该做到既尊重农民的意愿、又引导农民积极参与。加强集体土地房屋登记政策的宣传，结合农村特点，采取农民喜闻乐见的形式，发放各种宣传资料，如房地产管理法、房屋登记办法以及各种办证须知等，达到家喻户晓。进一步宣传开展集体土地房屋登记的重要意义，提高广大农民对集体土地房屋登记的认知和接受程度，促进登记发证工作尽快开展。

4.2完善登记机关的组织结构，制定科学合理的业务规范鉴于房屋产权产籍管理是一项业务性强、涉及面广，而又十分繁杂的管理工作，当务之急应明确房地产行政管理部门为农村集体土地上的登记发证机关，认真梳理房屋登记流程，在各镇设立房管所，并建立分工负责的工作机制，执行统一的作业指导文件，以此改变目前农村房屋产权混乱、无人管理的局面。鉴于农村集体土地登记发证工作包括集体土地所有权、使用权确权登记发证、土地权属纠纷调处与信息管理3个方面，在各项条件具备下，还需建立农村房产管理信息系统，实现房屋地理信息与权属登记信息相结合，即图文合一，进行立体化管理，并与城区房产图文信息管理系统合并，真正实现房产管理城乡一体化。

4.3开展乡镇房屋的普查登记工作，规范农村房产管理以行政村为单位逐户进行调查摸底和受理房屋产权登记工作，做到以点带面，全面铺开，联合土地、规划部门多方联动突破登记要件不齐全障碍，通过普查登记，加强农村集体土地房屋的管理基础，建立起较为详尽完整的产权产籍资料，并对农村房屋分类建档，将农村集体土地房屋有序地管理起来，根据《房屋登记办法》，统一申请登记需提交的要件资料，明确办事程序。对符合登记办证的房屋，根据农民生产生活习惯，尽量简化办事程序，有条件的上门服务，即登记、即发证。

4.4完善房屋登记相关法律法规十七届三中全会明确指出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开、规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下，与国有土地享有平等权益。要加快完善与农村土地流转相关的法律法规和配套政策、规范，推进农村土地管理制度改革”。根据上述精神，建设和发展农村土地市场，必须加快完善《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规，出台专门的司法解释，使集体土地的流转完全合法。农村房屋实现其应有权能是大势所趋，目前更需要国家制定一些优惠性政策来保证农民融资［7］。同时，深化农村土地和房屋产权制度改革，积极探索统一的农村产权交易平台，逐步建立和完善相应的管理体制、运行机制及监督机制，尽管农村房屋买卖还不能完全放开，但是有限制的抵押却是必要的，在立法中逐步加入农村房屋抵押的理念，制定相应的抵押登记制度，达到法律、法规的一致性。

5结语

房屋登记管理办法范文4

(一)法律规定预售房交付后出卖人60日内报送资料，90日内是否能办结房产证

商品房房产证的办理时限、买卖双方的相关义务和责任在多部法律规章均有规定，主要如下。

1.《城市房地产开发经营管理条例》(以下简称《开发条例》)第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋、土地登记手续；现售的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理登记手续。开发企业应当协助购买人办理登记手续，并提供必要的证明文件。

2.建设部《商品房销售管理办法》(以下简称《销售办法》)第34条规定，开发企业应在商品房交付使用前委托进行测绘，测绘成果报房管部门审核后用于房屋权属登记。

开发企业应在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房管部门。

开发企业应当协助买受人办理房屋、土地登记手续。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)第18条规定，由于出卖人的原因，导致买受人在预售商品房交付使用之日起90日内、现售商品房自合同订立之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任。

按照上述法规和司法解释可以推定：商品房交付使用之日起60日内，开发企业应将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房管部门，90日内房产权属登记应办结。

但问题是，预售商品房自交付之日起90日内能够取得房产证吗?

(二)开发企业将登记资料报登记机关“备案”

《商品房买卖合同》(建设部、国家工商行政管理总局联合制定示范文本，下称《合同》)第15条：“出卖人应当在商品房交付使用后――日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。其中的“备案”是否有法律依据?如果没有，那么该约定是否有效?

二、对上述问题的探析

(一)商品房应办理备案登记还是初始登记

1.《合同》中的“备案”没有法律依据，实践操作过程中也并不存在

上述《合同》示范文本第15条的约定应该是依据《销售办法》第34条的规定，同时当事人可自行约定办理时限，但在合同中标注了一种登记机关“备案”的行政行为，而《销售办法》却没有规定登记机关的这种行政职权。因此，在实际工作中登记机关是无法办理买卖双方约定的“备案”业务的。

2.出卖人应报的资料在《销售办法》和《合同》中规定模糊不清，且不具有可操作性

出卖人是否可按照《销售办法》规定和《合同》约定，提交相关资料到房屋登记机关，又应提交哪些资料，这在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》(原建设部住宅与房地产业司、政策法规司编写)对《销售办法》第34条、《合同》第15条解释中均未明确开发企业(出卖人)报送何种资料至房屋登记机关，虽然《销售办法》第34条第1款规定了房产测绘成果报送房屋登记机关，但众所周知，房屋权属登记仅靠房产测绘成果是办理不了的；开发企业和买房人应该按照房屋转移登记的要求提供房产证件、买卖合同、身份证件、测绘报告、申请书及其他必要材料一并申请，仅仅规定开发企业提报资料是不能办理房产证书的。

因此，《销售办法》第34条第2款规定没有可操作性；《合同》约定“备案”在实践操作中也是不存在的，应属不当合同条款。

3.《合同》第15条“备案”的探源――“商品房备案登记”

建设系统相关资料中对商品房权属登记理解中曾经存在“商品房备案登记”一说，应该与《合同》第15条“备案”条款有必然的联系――“商品房备案登记”应是《合同》第15条“备案”的“理论基础”。但后来又否定“商品房备案登记”，认定商品房也应办理初始登记，这也说明《合同》第15条“备案”的不恰当，应予纠正。摘录如下：

(1)商品房备案登记就是房屋初始登记

《房地产产权产籍管理人员培训教材之二》(原建设部住宅与房地产业司编著)第73页描述如下：“商品房备案登记实质上就是房屋初始登记……认为开发企业建成的商品房不要进行权属登记的主张是不恰当的……”。

在实际工作中，如按正常的权属登记方法给开发企业颁发一份房屋所有权证，并在每一起房屋销售时办理一起转移登记，则会给开发企业带来很大的麻烦和经济负担。因此，很多地方都采用备案登记的方法。与一般的初始登记的区别在于，在按照正常的登记手续后不立即给开发企业发统一的权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套)分别记录在案或输入计算机。然后允许购买商品房的客户凭购房合同和发票直接办理房产交易和转移登记手续(国家四五普法指定教材《住宅与房地产业法规知识读本》、国家房地产经纪人考试指定辅导教材《房地产交易管理制度与政策》2002版有相同描述)。

上述教材中，根据法律规定推断出：“认为开发企业建成的商品房不要进行权属登记的主张是不恰当的”，却又为避免麻烦和经济负担，将商品房初始登记作为备案登记。这种解释和变通是难以理解的，因为法律规定不可因麻烦而不予执行，初始登记和备案登记更是两个截然不同的概念和行政行为。

(2)明确商品房也需要初始登记

《房地产交易与权属登记政策问答》(原建设部住宅与房地产业司编著《房地产交易与登记培训教材之一》，2008年版)第一个问题就是：新建商品房是否要在办理初始登记以后才能办理转移登记?解答为，新建商品房要先办初始登记以后才能办理转移登记。在现实情况中……登记机关在为买房人办理转移登记时，应当要求开发企业先办好初始登记。

《房屋登记办法释义》(住建部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编写)中有“房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后……”(第318页)，“因为初始登记这一环节是不能回避的，没有初始登记就不可能办转移登记”(320页)的论述，证实商品房是应办理初始登记的。商品房初始登记也应按照房屋初始登记的要求提交相关资料办理，而非仅仅由开发企业提供资料报产权登记机关。

“商品房备案登记就是房屋初始登记”和“商品房也需要初始登记”应该是商品房权属登记历史上的两个观点，前者是说商品房不需办理初始登记，开发企业报送相关资料给登记机关后，买房人凭合同和发票就可办理房产证；后者则否定了前者“凭合同直接登记”的做法，强调商品房也应办理初始登记后再办理转移登记，购房人才能取得房产权利。不难看出，商品房买卖《合同》第15条“出卖人提供的资料报产权登记机关备案”和《销售办法》第34第2款规定均是与“商品房备案登记就是房屋初始登记”观点一致的，现在看来都应该进行纠正，尤其是《销售办法》中的规定。建议将“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”修改为“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，到房屋所在地房地产行政主管部门申请办理房屋所有权有关登记手续”，以顺应“商品房也需要初始登记”的正确观点，并与《房屋登记办法》等相关规定相适应、协调。

(二)预售商品房自交付之日起90日内能够办完房产证吗

房屋登记管理办法范文5

一、当前房屋登记工作面临的问题

（一）房屋登记系统问题

《房屋登记办法》的颁布实施，坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记，如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必须进行告知等；确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式；合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率；细化了《物权法》规定的登记类型，对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定，更具有可操作性。

以上各种规定，都需要我们切实落到实处，才能真正发挥应有的效用，这不仅是贯彻落实国家法律法规的要求，更是提高自身素质、保障登记安全、维护社会稳定的迫切需要。其中，针对建立房屋登记簿这一核心要求，各地都在原来登记系统的基础上开始了房屋登记簿的建立工作，烟台市也为此开发了全新的登记系统。我市目前在这方面面临着极为严峻的形式，原有的登记系统不完善，无法满足建立房屋登记簿的要求，只能自己摸索手动建立登记簿，工作效率低，无法形成完善的房屋登记系统，也无法完成原来大量登记数据的建立工作，造成房屋登记簿的数据不齐全，不规范，严重影响了房屋登记工作的质量和安全。

同时，由于没有统一的房屋登记系统，房屋的预售备案、房屋抵押等工作都难以统一起来，案件的受理和审批工作也相互分离，不仅增加了大量的重复工作，降低工作效率，更重要的是不能建立统一的房屋登记信息，造成房屋登记的误判，产生不稳定因素。

（二）房产档案管理问题

房产档案目前由市城建档案馆管理，在房产档案管理上主要面临以下问题：

1、部分档案没有做到一户一档

一户一档是房产档案管理的基本要求，如果不能做到一户一档，房产档案就无法体现房屋的产权现状，往往造成产权归属的误判。目前房产档案的管理普遍存在这一问题，一处房产具备几套档案，甚至抵押档案也是单独立档，互不联系，根本无法确定哪一套档案记录的是该房屋的当前所有权人。《办法》实施以后，需要逐步建立房屋登记簿，而房产档案是建立登记簿的重要数据来源。目前房产档案的现状显然不符合数据准确的要求，使房屋登记簿的建立困难重重。一旦因为房产档案的混乱造成登记簿的错误，导致经济损失，我局必将依法承担赔偿责任。

2、没有建立分丘分幅的管理模式

分丘分幅、以图管档的档案管理模式是房产档案管理最科学、最有效的管理模式。目前房产档案只是简单地放入档案柜，办理一批存放一批，全市各个区域的房产档案混在一起，同一栋楼的各户档案分散在整个库房中，难以实现档案的统计分析及利用。比如，因城市规划需要调阅我市某一区域的所有房产档案，目前只能先到现场逐户调查产权人姓名，根据姓名到档案馆逐户调阅，往往几天时间也不能完全调出。而如果采用分丘分幅的存档模式，同一区域的房产档案都集中在同一个档案柜，只需在规划图上划定范围，立刻可以找到该区域内所有房产档案的存放位置，可以极大提高工作效率，更不会出现错误或遗漏。

（三）商品房预售管理问题

为切实规范商品房预售行为，保护交易双方的合法权益，各地都采取各项措施，以加强对预售资金的监管为根本，实现市场的平衡与稳定。烟台市房管局自20__年起开始了该项工作，目前已取得很好效果。我市20__年起，房管处开展了商品房预售备案工作，仅为整套工作程序的一个环节，严格来讲管理工作尚未真正运作，可能产生的后果是：一些企业无证售房、更改设计、面积不足；一些小区配套设施不完善、工期延误；一些企业收取预收资金后，不积极为业主办理产权证书，引起不稳定因素；一些小区物业管理跟不上，体现在收费标准、服务项目和质量不达标的方面；同时，预收资金监管不到位，将可能发生抽逃资金等现象，对市场秩序危害极大。

（四）房屋登记历史遗留问题

20__年下半年，我们集中力量对规划区范围内房屋登记的历史遗留问题进行较为全面的调查摸底。调查中发现存在两大类问题，一类是由于历史原因，房产证未办到个人名下，另一类是已办理了个人房产证，但由于不同因素，无法上市交易。涉及问题总户数为8650户，其中，开发商开发建设的小区产生问题4454户，机关、企（事）业单位自建或购买民房产生问题1240户，驻城村房屋产生问题2956户。

房屋登记中产生历史遗留问题原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五种：

一是土地原因。有的在开发建设前没有取得土地使用权，或土地手续不齐全；有的机关、企（事）业单位购买民房，分配给本单位职工，由于户籍与土地政策冲突，无法办理房产证；有的驻城村利用宅基地搞开发，对外出售，导致房产证无法办理，或已办理房产证后无法上市交易。

二是规划问题。有的项目没有办理规划手续便开发建设；有的规划审批手续与土地审批手续不一致；有的实际建设超出规划审批手续许可的范围，等等。

三是建设手续不齐全。主要涉及工程开工、建筑质量、人防工程等。

四是政策因素。我市的 房地产业管理是随着法律、法规、政策的不断完善而逐步走上正规的。具体讲，直到1998年《城市房屋权属登记管理办法》实施以后，房屋登记管理工作才逐步步入正常轨道。1998年10月市政府召开会议，要求房屋登记中出具土地手续，我市才逐步完善房屋登记中的土地管理。同时，还存在一种情况，相关职能部门对解决历史遗留问题曾出台过政策，集中清理过部分违章行为，但由于政策传达或政策理解等因素，违章建设单位没有及时申请办理，使问题积压下来。而在统计的8650户问题中，土地问题占48%。

五是少数的人为因素。极少数项目，在办理房屋登记过程中，采取欺瞒等手段办理了相关手续，随着工作的深入开展，问题显现出来，最直接的后果是已办理房产证的住户不能上市交易。

房屋登记历史遗留问题，是引发房产相关社会不安定因素的根源，也严重制约了房屋登记工作的完善与发展，是群众反映最直接、最迫切的问题。

（五）房屋登记体制建设问题

目前我局从事房屋登记相关工作的单位科室有局业务科、房地产管理处、城建档案馆，开发办还涉及商品房预售许可的审批工作。随着《物权法》、《房屋登记办法》（突出房屋登记簿法定效力的作用，以及中间环节“无缝对接”

、办事效率的最大化提高等要求的提出，现行房屋登记体制面临着以下问题：

1、登记簿的法定效力难以实现

《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，即登记簿是房屋权利归属的法定依据，房产证只是权利人享有房屋权利的证明；不动产登记簿由登记机构管理。同时，房屋登记类型包括国有、集体两大项登记，五大类型，30多个小项，每一小项登记均有不同要求，登记工作繁琐而复杂。但均需作到针对登记的事项、内容等询问申请人，并做笔录归档保留；均需作到将登记事项、内容记载于登记簿。

在现有的房屋登记体制下，受理案件的工作人员见不到登记簿，无法作到依据登记簿询问申请人有关登记事项、内容等，也无法做询问笔录，无法根据登记簿登记事项、内容等要求申请人提供相关资料，无法确定申请人申请登记的房屋是否已进行了查封登记、预告登记、异议登记、抵押登记、预告抵押登记及在建工程抵押登记等，难以做到准确受理。

2、房屋登记效率受到很大制约

目前我市房产登记案件由业务科受理，由房管处现场勘查、审核、审批。而业务科与房管处没有实现集中办公，业务科受理案件后只能等半天或一天后集中送往房管处，这样在客观上就造成案件办理的滞后，不能做到受理即开始办理。目前，我们的办证承诺时限为5个工作日，而传件与转件就要占去20%—40%，不利于效率的进一步提高。《办法》中规定的异议登记办理时限是1个工作日，而目前的工作机制仅接送案件就至少需要1—2天，根本无法达到规定要求。其他登记类型也会因为案件的传接占用了较多的时间，造成实际工作时间的紧张。尤其对异议登记、查封登记、房产证遗失登记等需要即时办理的登记，势必因工作机制问题导致登记不及时，极有可能产生法律纠纷，我局也会承担相应的法律责任。

3、房屋登记簿建立及信息系统建库工作难以开展

目前房产档案由市城建档案馆管理，在房屋登记系统的建设过程中，对房产档案进行标准化整理，建立规范的文本档案库及电子档案库，是登记系统建设中最基础、最核心的工作，需要大量的人力、物力和时间，对成果的质量也有严格的要求，需要确保100%的准确无误。这些工作都需要由房地产管理处组织专业技术人员进行，因此协调房产档案的管理体制也是目前亟需解决的问题。

（六）村镇房屋登记问题

1、体制不理顺。目前，建成区的三个街道区域内所有房屋登记（包括该区域内集体土地房屋登记），均由市建设局直接受理当事人申请，直接派工作人员现场勘查，调查笔录，完成内审外查后给予登记发证；而另8处镇街的集体土地房屋登记工作自20__年8月后，市房地产管理处只增加了业务量，人员编制並没有随之增加，现该处负责房屋登记工作的工作人员共11人，尚不足烟台市其它县市区房屋登记机构工作人员平均人数的半数，在这种情况下，20__年8月起的村镇集体土地房屋登记工作只能沿用以往模式，即由各乡镇村镇建设办公室受理案件，申报资料初审，然后现场勘查，再将资料报至市房地产管理处，该处只能做到形式审查，一方面无法确认资料真伪，另一方面对现场的实际状况並未真正掌握，只能以各村镇建设办公室的审查结果作为依据进行登记並发证。村镇建设办公室隶属于各乡镇政府，受诸多因素制约，审查结果时有纰漏，影响了登记工作的正常开展。

2、办公经费和办公设施匮乏。目前，我市各镇街财政对于村镇房屋登记都不拨付办公经费，村镇建设助理员都是自己负担给老百姓办理房产证所需要的交通费、燃油费、通讯费等相关费用。同时，缺乏工作必需的办公设备，如电脑、数码照相机、交通工具，有的乡镇甚至不为村镇建设办公室配备办公电话，长期以来，不但给村镇建设助理员造成很大的经济负担，而且打击了村镇建设助理员的工作积极性。

3、工作人员严重不足。由于市房地产管理处只增业务不增人员编制，只能继续依靠村镇建设办公室办理各镇街的房屋登记业务。而各镇街一般只设置一名村镇建设助理员，多的有大辛店镇、潮水镇、南王街道也只有2人，还要负责村镇规划、新农村建设、村镇公用事业等业务，而且多数村镇建设助理员还担任其他职务；由于我市乡镇合并，乡镇规模大幅扩大，少则五十个自然村，多则过近二百个自然村，而村镇建设办公室人员並未增加，原来小乡镇的村镇建设助理员要负责已增至两倍、三倍的大镇的实地勘察房屋、测量绘图、填写表格等大量的工作，加上还要负责到市建设局业务科交件、拿证等工作。工作量相当大，人手明显不足，尤其是距离偏远的乡镇。

4、历史遗留的管理漏洞。以前房屋登记程序不严谨，管理不完善，造成一些房屋登记问题。大的方面有：（1）1993年全市乡镇房屋普查换证时，没有及时收回1985年颁发的房产证，造成“一房两证”问题。根据市政府《转发市建委关于更换农村房产所有正意见的通知》，1993年在我市所有的乡镇进行农民住宅普查换证，但是当时只是颁发了新的房产证，并没有收回1985年颁发的房产证，造成了许多房屋出现了“一栋房屋拥有两个房产证”的现象，这给房屋登记管理工作带来了许多问题，如法院查封了1993年的房产证，但是房屋权利人利用1985年的房产证进行转移登记。（2）1993年房产证转移登记、变更登记、遗失补证登记后，原来房产证的存根没有及时注销，造成“一房两档”问题。“一房两档”的问题给房屋登记和档案管理造成了许多弊端，如对房屋抵押、房屋查封的档案管理造成许多漏洞；房屋过户后，原房屋权利人利用原房屋档案补办房产证等问题。若因此类问题造成工作上的错误，我们单位将要面临经济赔偿等法律责任。

5、村镇建设助理员业务培训工作不到位。各镇街的村镇建设助理员分散不均，而且身兼数职，很 难集中培训。由于缺少必要的培训，村镇建设助理员在日常工作中常常出现绘图、填写表格错误和漏报资料的现象，从而造成退件。这不但成倍增加了村镇建设助理员的工作量，而且也打击了村镇建设助理员的工作热情。

6、责任不明确。由于村镇建设办公室隶属于各镇（街）政府，其人员编制也属于当地政府，而国家规定，登记机构即建设局所属的市房地产管理处要为最终的登记结果负责任，所以一旦登记失误、错误，登记机构就要为此买单。而目前在我市各镇街村镇建设办公室，客观上存在人员缺乏、经费设备不助等因素，更重要的是主观上落实责任不理顺，工作人员在具体的工作中责任心不强，审查资料不彻底，现场勘查不认真，表现在：有的受理业务案件不见当事人，随意性大；有的现场勘查不严肃，根本不到现场；有的办人情案件，违规操作。部分业务案件房管处在复审时能够及时发现处理，而大部分案件如有漏洞市房管处仅凭形式审查並发现不了。如某镇街村建设办公室没有按照要求见到房屋卖双方当事人，仅凭买方提供的双方当事人的身份证就给审核盖章，结果买方提供的是假身份证，造成极恶劣的影响。此类问题不发生则已，一旦发生就很难收拾，群众反映很强烈。

二、规范房屋登记工作的对策

针对以上六方面问题，现提出如下意见及对策：

（一）对于房屋登记系统问题，应加强房屋登记软硬件基础设施建设，提高技术水平。

一是配合《房屋登记办法》的深入实施，及时更新引进房屋登记软件系统，解决原有软件功能落后、效率低下的状况，尽快组织人力物力投入到系统建设中去，提高登记质量，提高服务水平。二是加大投入，报请建设局党委，购置一批先进的仪器设备，完善登记基础条件，提高房屋登记效率。当前我市房屋登记基础设施薄弱，面对房地产市场的迅猛发展，以及日新月异的先进科技手段，房屋登记工作在更新基础设备、改进工作手段方面已经严重滞后。对此，应在科学论证的基础上，尽快着手基础仪器设施的更新工作，配置用于房屋登记系统的服务器、计算机、扫描仪、内网设施等硬件，用于房屋面积测绘的gps定位系统、测距仪、绘图计算机、绘图仪等设备，从基础上提高房屋登记技术水平。

（二）对于房产档案管理问题，应采取以下措施：

1、实现档案分区分丘管理

（1）房产档案管理的分区分丘及编号，均参照土地宗地图进行。房产档案的分区分丘管理按照“房产区—房产分区—丘—幢—房”五级进行。

（2）房产区：将__市划分为几个房产区，按照城区、各村镇区域进行划分，在房产档案库房中划定相应的区域，用于存放相应房产区的房产档案。各房产区进行统一编号，作为房产区号。

（3）房产分区：每一个房产区划分多个房产分区，城区按照土地街坊图进行划分，村镇按照行政村进行划分。在房产档案库房的各房产区中划分房产分区，用于存放相应房产分区的房产档案。同一房产区的各房产分区进行统一编号，作为房产分区号。

（4）丘：每一个房产分区划分多个丘，按照宗地进行划分。属于同一住宅小区的几块宗地，或同属一村农居房的小块宗地，可根据实际情况划分为一个丘。在房产档案库房的各房产分区中划分丘，用于存放相应丘的房产档案。同一房产分区的各丘进行统一编号，作为房产丘号。

（5）幢：每一丘中的每一幢房屋划分为一幢，在档案库房中相应丘中进行划分，编排幢号。

（6）房：每一幢房屋分为若干户房，在档案库房中的相应幢中划分每一户房的档案存放位置，用于存放该户房产的所有档案资料。

通过对全市房屋进行五级划分，确保了每一户房有一个系统的、唯一的编号。同时，通过对档案库房进行相应的五级划分，使全市每一户房屋在档案库房中都有一个唯一、固定的对应位置，层次分明，条理清晰，管理科学，且能确保档案的唯一性、准确性，同时最大程度地增强了档案的利用效率。

2、实现档案一户一档

通过上述做法对档案库房进行了五级划分，建立了档案管理的整体框架，为实现一户一档奠定了基础。下一步工作是将现有的房产档案进行整理，逐步将每一户房产档案“充实”到划分好的框架之中。

（1）新登记的房产档案

新登记产生的房产档案，按照上述五级编号进行整理，归入档案库房中的相应位置。

属于初始登记的，直接进行归档。

属于转移、变更登记的，提出上一份房产档案，与新档案合并后进行归档。上一份档案仍为转移或变更登记的，逐一提出上一档案，直至初始登记档案，一起合并为一份档案后归档。

属于抵押、查封、遗失、预告等各类登记的，提出房产档案，按上述要求进行整理、合并，与抵押、查封等相应的登记档案资料合并后归档。

（2）原有房产档案

新登记产生的房产档案按照上述要求整理归档后，原来存放的房产档案不会再增加，原有档案的整理工作应同时进行。

原有档案是按照登记时间的先后顺序进行存放的，因此应该从最后办理的档案开始，从后向前逐步推进，从最大程度上确保整理的档案为最后登记的产权人，保障房产档案的准确性。

档案整理的基本步骤：从最新的档案开始，对每一份档案按照要求逐一提出上一份档案，直至找到初始登记档案，合并为一份完整的档案；然后，按照要求进行五级编号，做好记录后进行归档。

（三）对于商品房预售管理问题，要在三个方面加强管理。

一要抓好商品房预售许可。商品房预售许可是允许开发公司预售商品房的行政许可，是介入商品房预售管理的第一步，也是最关键的一步。做好商品房预售许可工作，一方面要严格审查预售项目的各项手续，审慎发放预售许可；另一方面更要严密监控违规售房，无证售房，使预售许可真正成为规范市场的有力手段。

二要抓好预售资金监管。预售资金监管是商品房预售管理的核心步骤。房地产开发公司进行商品房预售的根本目的在于资金的周转利用，同时，缴纳的购房款也是广大购房户的核心利益，一旦这部分资金出现问题，后果不堪设想。而我市长期对商品房预售进行粗放管理，资金监管工作更是没有实质性的实施，这是今后亟待解决的重要问题。房管处对该项工作进行了严密的论证讨论，制定了预售资金监管的有效方法与步骤，争取能够尽快使该项工作进入实质的实施阶段。

三要抓好商品房预售合同监管。商品房预售合同备案管理是商品房预售管理的重要手段。商品房预售合同备案和预售资金监管相辅相成，一面约束开发公司不能挪用资金、一房多卖，一面约束购房者不能私卖炒房、哄抬房价，共同构成了完善的商品房预售管理体系。商品房预售合同备案管理制度自20__年7月实施以来，已经初步显现出成效，为建立完善的商品房预售管理体系奠定了坚实的基础。

（四）对房屋登记历史遗留问题的对策

解决房屋登记历史遗留问题，要遵循以下基本原则：

尊重历史、实事求是的原则。对时间跨度较大的项目，建议不能以现行的政策来衡量，而应用历史的眼光看待，政策把握应当立足当时。有的项目在调查过程中，当事人谈了很多当时的道理，且有可信 的证据，建议尊重客观理由和客观存在，予以办理。

认真甄别、宽紧适度的原则。所有项目不能一概而论，要仔细勘察，对发生时间较近，明显违反政策的项目，要在相应尺度内予以惩处。

从速解决、一次办结的原则。鉴于解决历史遗留问题的根本目的，建议限期办理解决，政策许可范围内的尽量尽快解决，以防一拖再拖，继续积压。立足客观实际，针对不同问题，制定切实可行的政策办法，一次性解决问题，不能“留尾巴”，又产生新的问题隐患。

（五）对于房屋登记体制问题，应探讨建立规范的集中办公体制。

集中办公体制，即统一登记程序、统一办公场所、统一记载于登记簿，实现案件的受理、审批、登记、收费、发证、归档等各项业务集中办理，真正实现“一条龙”工作标准。集中办公在硬件上应具备相应的案件受理窗口、案件审批办公场所、房产档案库房、登记收费窗口、缮证发证窗口等五大部分，在软件上应具备流畅的传接程序，完善的管理机制。

集中办公体制的建立，一是可以规范房屋登记簿管理制度，实现登记业务的统一管理，避免登记错误的赔偿，符合《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规的实施要求；可以对房产档案直接进行规范化管理，杜绝工作漏洞，尽最大限度的规避登记风险。二是可以解决案件传接的滞后问题，做到受理即开始办理，即避免案件的“抢办”现象，又可以缩短20%—40%的登记时间，提高工作效率。三是可以做到即时询问申请人相关问题，更好的为申请人办理房屋登记提供方便，符合《办法》要求，提高收件质量。

（六）关于加强农村集体土地房屋登记的对策

要将集体土地房屋登记发证工作切实管理起来，并不断加以规范，必须解决人员问题。首先是人员的责任心，形成错案追究的长效机制。其次是人员的业务素质，提高工作人员的办案水平。第三是解决人员短缺的问题，配备足够的人手。第四是解决办公条件差的问题，不断提高办事效率。

房屋登记管理办法范文6

《物权法》出台后，一个最重要的变化就是房屋登记簿取代房产证成为房屋登记效力的证明，房产证只是房屋所有权人一个证明，当和房屋登记簿不一致时，以登记簿记载为准。在法院协助执行的房屋登记过程中，很多时候中间环节的所有权人都已经不存在了（公司破产或者当事人去世），如果要求申请人代为申请，势必要出现给中间环节的所有权人记载登记簿的情形，物权法出台前，登记机构大都是记载于档案，而不给申请人发证，现在《物权法》出台了，如果不记载于登记簿，便不发生效力，记载于登记簿就会出现民事主体不存在，仍然办证的情况。

很多人认为逐步办理，省略房屋登记的中间环节，存在帮助申请人偷税漏税的嫌疑，实际上这是多虑。现在都是先税后证的办理模式，在办理房屋登记之前，税票是房屋登记的要件之一，税务部门在收取房屋交易过程中的税种时，也需要对房屋所有权的变化进行审核，并非按房屋登记步骤收税，因此中间环节的税收，并不会因为登记步骤的减少而减少。

《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。可以看出乙公司取得该房产的所有权，依据的是人民法院的生效法律文书，不需要经登记就可以获得，判决生效之日，即是乙公司取得物权之日，只不过乙公司如果需要再对该房产进行处置，必须先进行登记。

《关于法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号文件）规定，人民法院在办理案件时需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。从中也可以看出来，房屋登记部门只要依据人民法院的判决和协助执行通知书办理登记，在登记簿记载来源为法院判决即可，不需要对判决内容进行审核。