评估报告格式范文1

关键词：USPAP 口头评估报告 资产评估

一、问题提出

资产评估报告是资产评估的产成品，是维系资产评估各方当事人以及社会公众利益的纽带，不同国家或地区的评估报告具有多样性。通过梳理国内外评估准则及相关研究文献可以发现：第一，与我国公有制经济为主体、非公有制经济共同发展的混合经济模式相匹配，资产评估报告相关准则包括《资产评估准则――评估报告》（2007）、《企业国有资产评估报告指南》（2008）、《金融企业国有资产评估报告指南》（2011）。其中《企业国有资产评估报告指南》和《金融企业国有资产评估报告指南》两项准则具有显著的中国特色。第二，《美国专业评估执业统一准则》（以下简称USPAP）分书面和口头评估报告，书面评估报告进一步分为完整评估报告、简明评估报告和限制用途评估报告。第三，欧洲评估准则将评估证明和评估报告相等同。比较而言，我国资产评估报告的类型和格式相对单一。随着评估行业服务领域不断扩大，我国应借鉴国外资产评估报告的类型和形式，丰富我国资产评估报告的种类（如司法鉴定评估等），满足多元化的评估行为需求。

二、USPAP口头评估报告的形式

美国USPAP是国际上关于评估报告最为完善的准则体系。从形式上看，美国评估报告准则与评估业务相联系，有什么样的评估业务就有什么样的评估报告。如准则2不动产评估报告、准则5不动产评估咨询报告、准则6批量评估和报告、准则8动产评估报告、准则10企业价值评估报告等。从类型上看，有书面或口头评估报告。书面评估报告进一步分为完整评估报告、简明评估报告和限制用途评估报告，并对评估报告的要素进行了详细规定，其特点是“重要素、轻格式”，具体格式由评估报告使用者根据需求与评估师共同确定；口头评估报告是一种辅助形式，主要用于评估师在法庭上所作的证词或者某些评估、评估复审、评估咨询的口头传达。实际操作中大部分评价报告是书面的，且大多数委托方也要求提供书面报告。

（一）口头评估报告的档案保存规定

USPAP2012-2013中制订了新的档案保存规定，要求评估师必须为每一项评估、评估复审与评估咨询项目编制工作档案，在口头评价报告之前建立。在提供口头报告之后的合理期限内，口头报告的书面概要也需归档。其中工作档案主要包括委托方信息、书面报告及其副本、口头评估报告或法庭证词等、评估信息数据以及支持限制使用型评估报告的工作档案的内容和依据标准的概述型评估报告等。工作档案的期限自其编制日起必须由评估师保存至少五年，由评估师提供的与评价项目有关的法庭证词，自司法诉讼最终裁决日起至少保存两年，无论哪一种保存期限都应达到期满。

（二）口头评估报告的要求

USPAP规定，当提供法庭证词和某些评估、评估复审、评估咨询口头传达时要求提供口头评价报告。根据评估对象的不同，可以为不动产、评估复审、不动产评估咨询、动产评估、企业评估评估提供口头评估报告。口头报告应在其可能与适当的范围内，阐述与书面报告相对应的标准中所提出的实质性事项。USPAP对口头评估报告做出以下原则性要求。

1.评估师在报告某类资产评估结论时，应当以不会引起误解的方式说明每一项分析、判断和结论。口头报告准则规范了评估报告的内容和信息披露程度，并未指定该类资产评估报告的形式、格式和风格，认为评估报告的形式、格式和风格取决于评估服务使用者和提供者的需要。

2.准则要求评估师可以采用书面或口头报告，但需要做到：（1）以不引起误解的方式清晰和准确地对评估进行阐述；（2）具备充分的能使评估结果预定使用者恰当地理解报告的信息；（3）清晰准确地阐述评估项目所采用的所有假设、特定前提、逆向假定与限定条件。

3.评估报告的内容。美国USPAP要求书面评估报告必须是完备型、概述型、限制使用型三种类型之一，并且必须在评估报告中明确列示所采用的报告类型，同时规定了在何种情况下使用何种类型的评估报告。口头评估也不例外，针对不同业务类型和评估报告分别提出了实质性的要求，充分体现其综合性。口头评估报告的格式与类型在USPAP中并未单独列出，但规定应在其可能与适当的范围内，阐述与之对应的书面报告中所提出的实质性事项。下面以不动产口头评估报告为例阐述口头评估报告准则的内容：

在准则2不动产评估报告中规定，口头评估报告应在其可能与适当的范围内，阐述标准2-2（b）评估报告中所提出的实质性事项。概述型评估报告的内容必须符合评估结果预定用途的需要，至少应该：（1）以名称或类型列示评估委托方和所有评估结果预定使用者的身份。在个别情况下委托方希望匿名时，评估师可以在评估报告中不披露委托方的身份，但仍然必须在工作档案中记载其身份。评估报告的预定使用者可能包括不动产出租人、政府部门的雇员、委托方的合作者、委托方雇佣的律师和会计师。（2）阐述评估的预定用途。（3）概述足以对评估中不动产进行鉴定的信息，包括与评估项目相关的不动产的实体和经济属性。（4）阐述所评估不动产的权益。（5）阐述评估价值的类型和定义及定义的出典。（6）确定评估的生效日和报告日。（7）概述评估进行中所采用的工作范畴。（8）概述所分析的信息、所使用的评估方法与技术与支持分析、判断与结论的推理过程；并必须对拒绝应用市场途径、成本途径或收益途径的情况进行解释说明。（9）列示不动产评估时所存在的用途和不动产在评估中所体现的用途；当评估师进行不动产**用途评判时，概述该评判的依据和推理。（10）清晰和确切地列示所有的特定前提与逆向假定；阐述其使用后可能对评估结果的影响。（11）按照标准2-3（标准8-3）的要求，附评估师签署的誓言。

（三）评估师声明

鉴于口头评估报告的形式及重要性，评估师应当在口头评估报告中作如下声明：

尽本人的所知所信，我保证：本报告所叙述的事实是真实和准确的。报告中的分析、意见与结论受报告中假设和限定条件的限制，并是我个人的、公正和无偏见的专业分析、意见与结论。

对于报告中所评估的动产，我不沾染其任何现存的或将来的利益（或拥有一定的利益，则需详细说明）；对于报告涉及的各方，也不存在我任何的个人的利益（或存在一定的个人利益，则需详细说明）。我在受理本项目之前的三年之内，未作为一名评估师或以其他的身份进行过关于本报告中动产的服务（或进行过，则需详细说明）。对于报告中所涉及的动产和评估项目所涉及的各方，我不存有任何的偏见。

我受聘于本评估项目，绝不是为了求证或报告事先决定的结论。

我完成本评估项目的报酬，绝不是因求证和报告预先决定的价值或迎合委托方需要求证和报告指定价值的结果。我完成本评估项目的报酬与评估判断的价值量、以评估结果为条件的约定所得以及评估结果使用后所连带发生的事件无关。

我的分析、判断和推论以及本报告都是遵循USPAP的要求进行的。我对于报告中所评估动产亲自进行了（或未进行）检视（如此誓言是由多人签署的，则必须明确指明谁参与了所评估动产的检视，而谁未参与）。

无人对本誓言的签署者提供动产评估业务方面的重要帮助（如得到了这样的帮助，则必须列示每一位提供动产评估业务方面的重要帮助者的姓名）。

三、启示与建议

（一）规范口头评估报告的内容

美国资产评估实践表明，口头评估报告是一种客观存在与客观需要，尤其是在提供法庭证词和某些评估、评估复审、评估咨询的口头传达时。口头评估报告与书面评估报告的不同，仅限于二者的表达或传递评估信息的介质与方式不同、长短不同、提交方式不同，而评估报告的构成要素或者实质性事项一致。随着我国评估业的发展，我国可借鉴USPAP口头评估报告的形式与内容，结合我国实际需要，规范口头报告的内容、形式和要求，丰富和完善我国资产评估报告类型，满足评估实际工作需要。

（二）明确口头评估报告的合格标准

USPAP规定，口头评估报告的披露信息应当达到三个标准：第一，清晰、准确地反映评估，不得误导。第二，包含足够信息，使期望获得报告或依赖评估报告的人能够正确理解评估报告。第三，清晰、明确地披露任何直接影响评估的特别假设或逆向假设，并指明它们对价值的影响。

（三）与相关法律法规的协调

在构建口头评估报告相关准则时，我国应注意与相关法律法规的协调。例如司法鉴定评估与正常资产评估书的格式是否统一问题还未得到解决。资产评估鉴定报告只有经过质证程序后才能依法产生证据力，作为法庭判案的证据，因此必须经诉讼当事人当庭质证，且由法庭最终审查并认证后才生效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，审判人员对资产评估师出具司法鉴定书，但是目前尚无明确规定该评估报告书的格式的准则。X

参考文献：

1.王诚军.美国评估准则[M].北京：中国人民大学出版社，2009.

评估报告格式范文2

20世纪30年代，以梅森和贝恩为代表的哈佛学派通过多年对美国不同行业的市场结构和企业行为进行分析、研究，建立了产业组织理论的传统分析框架，即市场结构制约市场行为，进而决定市场绩效，一般简称为哈佛学派的SCP范式。我国的资产评估业诞生于20世纪80年代末，伴随着我国经济体制的改革，在促进资产流动、产权交易、建立现代企业制度、保障各类产权主体利益、维护社会主义市场经济秩序等方面发挥着重要的作用，已成为社会主义市场经济活动中不可或缺的重要行业。

一、市场结构

市场结构是指特定的市场中，企业间在数量、份额、规模上的关系以及由此决定的竞争形式。根据垄断程度的高低，市场结构可划分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和完全垄断四种类型。某一产业结构属于哪种市场结构一般取决于下面三个要素：市场集中度、产品差别化程度和进入壁垒的高低。笔者从这三个方面对我国资产评估行业的市场结构进行分析。

（一）市场集中度

市场集中度是指某个特定产业或市场中卖方或买方的企业数目以及企业相对的市场规模，它反映了产业内企业之间的竞争或垄断程度。在产业组织理论中对市场结构的衡量有绝对和相对两类指标。常用的绝对指标有市场上的集中度系数（CRn）和赫芬达尔―赫希曼指数（HI）等；相对指标有洛伦茨曲线和基尼系数等。在理论界对于运用各指标对评估行业集中度进行衡量的优劣尚无定论，本文出于数据获取及计算的简便考虑，选用CRn和HI来衡量市场集中度。

从以北京为例测算的CR4和HI数据看，与发达国家资产评估行业市场集中度相比，我国资产评估行业的市场集中度还较低。依照产业经济学的观点，资产评估行业作为重要的经济中介机构，最理想的产业格局是寡头垄断格局。因为寡头垄断可以保证产业内的适度竞争，客户拥有选择的权利，同时垄断寡头获取的垄断利润使得其可以加强技术研发投入，更好地提品和服务。因此，我国资产评估行业的市场集中度有待进一步提高。

（二）产品差别化

资产评估行业作为咨询、鉴证类的中介行业，其提供的产品是以信息为载体的注册资产评估师签署的资产评估报告。资产评估报告是注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向委托方提交的反映其专业意见的书面文件。尽管本质上由于资产评估事务所资质、评估程序履行情况及资产评估从业人员个人能力等因素的影响，不同资产评估事务所出具的评估报告存在一定的差异，但从形式上看，不同评估事务所出具的评估报告均是根据《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》等相关准则规定出具的，不存在什么区别。这就使得由于评估报告价值和质量等难以衡量，资产评估结果的需求者处于信息劣势地位，对服务的质量存在着严重的信息不对称，有可能造成资产评估市场中的逆向选择和道德风险。

（三）进入壁垒

对于进入资产评估行业来说，根据《资产评估机构审批管理办法》规定，资产评估机构的设立可以采用合伙制或有限责任公司两种组织形式。就注册资本而言，设立合伙制资产评估机构，合伙人实际缴付的出资额为人民币10万元以上；设立公司制资产评估机构，注册资本为人民币30万元以上。由于注册资本较低，资产评估机构的设立较为容易。此外，资产评估师执业资格进入壁垒也较低。在我国资产评估执业准入制度主要是指注册资产评估师执业资格考试制度。与国外资产评估行业较为发达的国家相比，我国资产评估师考试无论在报名条件的设置上还是在考试内容、考试科目、考试形式等方面标准都较低。这些因素造成了我国资产评估行业进入低壁垒的现状。

二、市场行为

市场行为是指企业在基于市场供求条件并充分考虑与其它企业关系的基础上所采取的各种决策行为，市场行为的根源在于市场结构。目前我国的资产评估行业集中度较低，产品差异化不明显，进入壁垒相对较低，更接近于垄断竞争型的市场结构，这一市场结构导致了资产评估行业价格竞争和评估报告竞争的产生。

（一）价格竞争

对于资产评估行业的市场价格竞争主要是评估报告收费的高低。目前我国资产评估行业的低价竞争越演越烈，几乎每一家事务所都自觉或不自觉地加入了低价竞争招揽客户的游戏，严重损害了资产评估行业的社会形象。同时，低廉的评估收费使得评估机构不得不减少评估程序，这将直接影响评估报告的质量。

资产评估事务所是受委托人委托、向委托人或资产交易当事人提供合理的资产价值咨询意见，资产评估事务所与委托人构成了资产评估行业的供需链条。但在我国国有企业中，由于投资者的实体缺位，所有权弱化，国家所有者的权责不能得到明确落实。在企业股份制改造过程中，促使企业经营者出于自身目的诱导评估机构出具失实的评估报告，造成供需链条脱节，正常市场需求扭曲，导致了需方没有必要根据质量、信誉、规模等评估机构内在价值去对供方进行挑选，价格不能作为价值的市场表现被反映出来，因而评估机构的价格战也就愈演愈烈。

（二）评估报告竞争

在资产评估工作中遵循独立性、客观公正性和科学性原则是资产评估行业生存和发展的根本。只有注册资产评估师能够完全依据事实做出正确判断和评估，并能够不受其它任何影响地出具评估报告，注册资产评估师出具的评估报告才是可信的，才能最大限度地得到社会的认可。但在资产评估行业竞争日益激烈化的今天，资产评估机构为了生存和发展，在损失厌恶心理的作用下，会主动满足客户需求，参与造假。作为资产评估虚假报告的出具者，评估人员在面临克扣薪水及失业风险的情况下，由于厌恶损失而不得不出具虚假的评估报告。同时，从众心理也助长了这一行为，资产评估人员会对其他评估机构的违规行为进行效仿，进而增加了对出具虚假评估报告的风险偏好。因此，在我国资产评估行业不仅存在高度的市场价格竞争，也存在评估报告的不当竞争。

三、市场绩效

市场绩效是指在一定的市场结构条件下，由一定的市场行为所形成的价格、产量、成本、利润、产品质量和品种以及最终技术进步等方面的最终经济成果。笔者从资产评估行业执业水平、执业范围及评估质量三个角度对资产评估行业的市场绩效进行分析。

（一）执业水平

由于国内资产评估行业竞争的加剧，使各大事务所都在执业水平方面大做文章；又由于电子化和网络化的迅猛发展，使执业与后续教育方式、方法及效率等方面发生了根本性变化，相关成本降低。在评估从业人员选拔方面，有的大型资产评估机构不惜高薪雇佣前政府政要、资深信息工程师、相关专业科学家以及企业高级经理等非会计人员。不论是科学技术的采用，还是人才结构的优化，都使得评估行业执业水平得到显著提高。

（二）执业范围

随着我国市场经济的发展和经济体制的改革，资产评估业也已从对生产经营性企业资产评估扩展到金融、资源性资产、公共资产、文化资产等领域的评估；评估方法从单一的成本法，发展到以市场法、收益法为主的多种评估方法。资产评估业务向广度（多元化）和深度（高附加值）扩展，这将导致执业组织规模两极化，执业手段网络化，并带来资产评估行业乃至整个增值服务行业的规范化与高效化。

（三）评估质量

资产评估质量不仅取决于评估人员的职业能力，还取决于评估人员的独立性。我国资产评估行业的市场结构虽具有较高竞争性，但评估质量不高，出现了资产评估行业与产业组织理论相悖的现象。因此，资产评估市场作为市场经济体系的组成部分，需要政府和资产评估协会通过法律、法规和资产评估准则等对资产评估行为进行约束，遏制评估舞弊和评估结果失实等现象，提高市场依据评估信息进行资源配置的效率。

四、结论与建议

我国的资产评估业是在改革开放和建设社会主义市场经济体制的宏观背景下应运而生的，是一个年轻而又充满生机的中介服务行业。目前，我国的资产评估行业集中度较低，产品差异化不明显，进入壁垒相对较低，这一近似垄断竞争的市场结构导致了资产评估行业价格竞争和评估报告竞争行为的产生。国内评估行业竞争的加剧，促进了资产评估行业执业水平的进步和业务的不断创新，但不容忽视的是资产评估质量状况令人堪忧。为此，笔者提出以下建议：

（一）尽快建立独立的资产评估法律体系，从而使资产评估工作有法可依，促进评估行业的自律和规范化发展，进而遏制资产评估虚假信息泛滥、执业质量低下等严重问题，促进我国资产评估行业健康发展。

（二）对评估机构的组织形式应进行适时的修改，采用有限合伙制，增强合伙人的风险意识，保证评估质量。

评估报告格式范文3

Abstract： With the continuous development of the real estate industry， real estate appraisal industry gets a rapid growth， the important role of real estate appraisal in China's market economy is becoming more and more obvious. But because the real estate appraisal industry in China started late and the special national conditions， there are many problems in the real estate appraisal industry of China， these include that the relevant laws and regulations are not sound， the staff quality is not high， the potency dimension of industry regulation is not enough and the vicious competition. This paper analyzes these problems and puts forward corresponding countermeasures.

关键词： 房地产评估；问题；对策

Key words： real estate appraisal；problem；countermeasures

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）30-0015-03

0 引言

我国房地产估价行业经过二十几年的发展，从无到有，现在已经成为了一个富有生命力的行业。目前，全国共有五万多人取得房地产估价师执业资格，四万六千多人成为注册房地产估价师，房地产估价机构五千五百多家，行业规模逐年扩大。房地产评估公司的业务范围也从单一的房地产交易评估发展到涉及房地产抵押、保险、征收、司法诉讼及企业的合资、股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价等各项经济活动，这使得房地产评估行业在我国市场经济中的重要作用越来越明显。在这二十几年里，房地产估价行业为我国的经济发展做了不少的贡献，但是因为我国房地产估价行业起步晚及我国的特殊国情等原因，致使我国的房地产估价行业还存在不少问题有待解决。

1 当前我国房地产估价模型

我国房地产估价中基本的三大估价方法依次是市场比较法、收益法、成本法。

市场比较法是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法[1]。市场比较法的计算公式为估价对象价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×房地产个别因素修正系数×房地产区域因素修正系数。

收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。收益法的基本公式为P=A/R×[1-1/（1+R）n]，式中：P：房地产价格，A：房地产年净收益，R：资本化率，n：收益年限。

成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[1]。成本法的基本公式为估价对象价值=建筑物价值+土地价值。

2 当前房地产评估行业问题

2.1 相关的法律法规不健全

在我国评估行业、会计行业及律师行业被称为三大经济鉴证类中介服务行业，会计行业早在1994年1月1日就颁布了《注册会计师法》，律师行业也早在1997年1月1日就颁布了《律师法》在国外，韩国有《财产鉴定评价法》、美国有《不动产评估改革法 》、日本有《不动产鉴定评价法》等。但是，至今我国的估价行业还没有一部专门关于估价行业的法律，目前，我国只有一部《城市房地产管理法》，其中只仅仅规定了实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，虽然房地产估价行业又以这部法律为基础，分别确立了《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价规范》等具体的规范制度[2]，但这些规范制度只是对估价人员和房地产估价机构的管理进行了简单的规定，而没有制定出具体的实施细则，对不同估价目的的房地产评估都没有明确的针对性，如征税评估、企业改制评估。

2.2 房地产评估从业人员素质有待提高

随着我国房地产行业的飞速发展，工程造价与房地产估价行业都快速发展起来，我国很多高等院校都增设了工程造价这个专业，充分保障了工程造价行业对该类人才的需求，但是，现在依然只有少数的高等院校开设了房地产估价这个专业，我国教育在房地产评估人员教育方面缺乏专门的、针对性的培养教育，致使房地产估价行业专业性人才缺失，人才的短缺导致现在房地产估价行业从业人员很大一部分是非房地产估价专业毕业的大学生。此外，现在我国注册建造师有注册一级建造师和注册二级建造师、会计行业有初级会计师、中级会计师和高级会计师等多个级别，而注册房地产估价师的级别设置单一，只有注册房地产估价师一个级别，这使得注册房地产估价师不会不断地进行专业方面的学习和深造。另外，现在的注册房地产估价师的继续教育制度是必修课学时需要参加继续教育培训取得，选修课原则上采取非集中面授方式，学时通过参加网络继续教育方式取得，但是我国注册房地产估价师的继续教育的管理力度不足，导致房地产估价师的继续教育已经流于形式，现在普遍存在由一些房地产评估机构里面的行政人员和业务员代替房地产估价师参加继续教育的现象。以上的现状都使得房地产估价从业人员的素质参差不齐，素质有待提高。

2.3 房地产评估行业监管力度不够

虽然房地产估价学会的确制定了相关操作规范和原则，但是缺少实质性的约束力。由于房地产估价行业的监管力度不够，导致当前在房地产评估产业中存在着很多乱象，例如：乱评估、弄虚作假、乱定价、恶性竞争等，此外，还导致了普遍存在一些非估价行业从业人员考取了注册房地产估价师资格证书之后把证书挂靠到估价机构的现象，致使目前有很多房地产估价机构里面的专职注册房地产估价师屈指可数。

2.4 评估机构之间存在恶性竞争

房地产估价行业监管力度的不够，也直接导致了评估机构之间普遍存在恶性竞争的现象。估价机构为了获取评估业务，竞相提高向客户经理的回扣比例。房地产估价行业的恶性竞争不仅表现在回扣比例上面，而且早已渗透到评估结果上面。估价机构为了获取业务，迎合客户的要求，故意调高或者调低评估结果价格，使估价结果的公平、合理受到了很大的影响。此外，评估机构为了获取估价业务资源则通过一定途径来取得政府相关部门、金融机构和某些大型企业的指定，这种现象是滋生商业贿赂的温床，导致目前我国房地产估价行业商业贿赂的普遍存在。

3 评估行业的问题对社会的危害

房地产评估行业的从业人员素质参差不齐、商业贿赂等一系列问题直接导致了房地产估价机构出具的评估报告质量差，使房地产估价行业的社会公信力越来越差。

当以房地产抵押价值评估为估价目的时，会由于评估报告质量差，使房地产评估结果严重偏高，这样会严重扰乱正常的金融借贷秩序，增加金融机构的房地产信贷风险，导致银行资金严重受损，造成金融机构无法收回借款本金及相应利息。从表1中可以看出五大银行2014年的不良贷款率全部比2013年的不良贷款率有所增长，其中有很大一部分原因是因为房地产评估机构对抵押贷款的房地产评估结果严重偏高造成的。

当以征地和房屋征收补偿估价为估价目的时，会由于评估报告质量差，导致房地产评估结果严重偏高，从而使国家资产受到损失。例如：2009年8月，北京紫龙拆迁有限公司工作人员曹凯在拆迁评估过程中，出具的房地产评估结果严重偏高，给国家造成经济损失两百多万元。根据对湖南大部分房地产评估公司的调查显示，这样的现象普遍存在。

在房地产课税估价、土地使用权出让价格评估和国有企业改制的房地产评估中，都存在由于评估从业人员业务技术差或者商业贿赂，导致出具的房地产估价报告结果严重偏低的现象，最终造成国有资产流失。

这种由于评估从业人员业务技术差或者故意高估和低评，都会使各类经济活动受到严重的危害，导致公平、合理、公正的丧失，使合法权益无法得到保障。

4 解决房地产估价行业问题的对策

4.1 建立健全的房地产估价相关法律法规

健全和完善的评估法律法规体系是房地产评估行业顺利和有序发展的必要保障。我国应该借鉴国外与港台等房地产估价行业已经很成熟的地方，在我国《城市房地产管理法》中提到的关于房地产评估的规定基础之上，提出专门一部针对我国房地产估价现状的《房地产估价法》。在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，制定针对恶性竞争和挂靠等行为的惩罚措施，从而促进评估行业健康有序地竞争和提高房地产估价师的风险意识和责任感。同时，房地产估价学会应该在《房地产估价法》的指导下，根据当地的房地产评估行业的具体情况提出一些更加具体、更加实际的规章制度。例如：制定涉及到征税、企业改制等评估的具体实施细则。使中国房地产估价行业真正实现法制化，做到真正的有法可依。

4.2 提升房地产评估人员素质

要想提高房地产评估人员的素质，首先应该解决估价行业后备人才短缺的现状，国家应该提倡高等院校增设专门针对房地产估价的专业，从而缓解和解决估价人才短缺的问题。其次，应该借鉴会计行业，推行房地产估价师分级管理，即初级房地产估价师、中级房地产估价师、高级房地产估价师，并且房地产估价师级别直接和工资挂钩。这样就可以促使估价从业人员会不断的提升自己的技术水平。此外，应该加强注册房地产估价师继续教育的管理力度，严肃查处由行政人员和业务员代替参加继续教育的行为。采用以上措施就可以提升房地产估价行业从业人员的素质，为估价报告的质量提供最根本的保障。

4.3 加强房地产评估行业监管力度

2012年6月20日，为了加强土地估价的监督管理，国土资源部就颁布了《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》，文件规定自从2012年7月1日起，土地估价中介机构完成的土地估价报告一律实行电子化备案，而且会定期组织行业协会和有关专家对备案的土地估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。

目前，房地产估价行业还没有制定电子化备案制度。为了加强房地产评估行业监管力度，住房和城乡建设部应该借鉴国土资源部开发房地产估价报告备案管理系统，并且对系统进行改进创新，系统创新的主要内容：估价机构出具估价报告之前，负责该估价项目的注册房地产估价师通过机构密码狗进入估价机构主系统，然后再通过个人指纹识别系统方式登录房地产估价报告备案管理系统，将该项目的估价报告上传到备案管理系统里面，最后打印估价报告封页附到估价报告首页。同样也定期组织房地产估价学会和有关专家对备案的房地产估价报告进行抽查评议，抽查结果直接与评估机构资质和信用评定挂钩。此外，运用这个备案管理系统还可以有效地防止非房地产估价行业从业人员利用自己考取的注册房地产估价师资格证书进行挂靠，从而保证评估报告是由评估报告里面载明的房地产估价师本人撰写，这样就会大幅提高房地产估价报告的质量水平。

5 实例分析

本次评估的估价目的是为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象为长沙市芙蓉区车站北路某房地产，建筑面积为117.29m2，规划用途为住宅。价值时点为2015年5月30号。因为该估价对象在价值时点的近期有较多的类似房地产的交易，所以采取市场比较法对该估价对象的价值进行求取。在该估价对象附近选取了A、B、C三宗类似的案例作为可比实例，可比案例的挂牌价格与日期如表2所示。

①交易情况修正：所选三个案例均为挂牌价格，故交易情况修正值为100/101、100/101、100/101；

②交易日期修正：比较案例均为价值时点近期房地产市场成交价格，据调查，近期长沙市房地产价格变化较小，故交易日期修正值为100/100；

③房地产状况修正如表3。

故案例A的比准单价=7100×100/101×100/100×100/102=6892（元/m2）；案例B的比准单价=7029×100/101× 100/100×100/102=6823 （元/m2）；案例C的比准单价=6724×100/101× 100/100×100/101=6592（元/m2）

由于三个案例经过修正后价格相差不大，所以取比准价格的算术平均值作为估价对象的评估单价为：（6892+6823+6592）/3=6769元/m2，则：采用比较法求得估价对象单价为6769元/m2。估价对象总价为：6769×117.29=79.39万元。

根据对该案例的分析可以总结出应用市场比较法进行房地产评估时存在的问题。第一：该案例中存在选取可比案例时故意选择价格偏高的案例，以达到提高评估结果的目的，从而迎合客户需求。第二：在进行房地产状况修正时，存在故意压低案例的打分值，从而提高评估结果的问题。第三：在选取可比案例时，估价人员以为选取成交价格案例与挂牌价格案例没有区别，并且为了避免调查真实成交价格的工作，故在二手房交易网上选择挂牌价格案例，从而导致评估结果不准确。针对第一与第二类问题，可以采取立法的办法解决，在《房地产估价法》里面明确故意高估低评、弄虚作假等行为的法律后果，给房地产估价从业人员一种震慑和约束力。第三类问题可以通过提高房地产估价从业人员的综合素质与修养来解决，提高估价从业人员的技术水平，杜绝因为技术水平的缺陷而在选取可比案例时的错误选取行为。此外，可以采取房地产估价报告备案管理系统，加强监督力度，在抽查评议时，重点针对这三类问题进行检查，让估价机构更加重视估价报告的质量，从而解决这三类问题。通过实例分析，证实文章提出的对策具有可行性，可以解决目前房地产估价行业的问题。

6 总结

为了我国房地产估价行业有一个健康平稳可持续的发展，必须要有行政主管部门、房地产估价学会、房地产估价机构、房地产估价从业人员的共同努力来促进相应对策的实施，唯有如此房地产估价行业才可以为整个社会经济的发展注入新鲜的血液。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].七版.北京：中国建筑工业出版社，2015：173-174，212-213，269-270.

评估报告格式范文4

一、严格资产评估机构准入关，建立资产评估机构备选库

湖北省国资委成立之时，正值国有企业改革改制、兼并重组大规模展开的关键时期。社会上资产评估机构鱼目混杂、优劣难辨，不少国有企业自行聘请中介机构进行资产评估后，报国资委核准或备案的评估报告质量低劣，有的评估报告存在严重的低评、漏评问题。如果在审核中稍有不慎，就可能导致国有资产流失。因此，资产评估机构出具的评估报告质量和评估结果是否客观、公正，取决于资产评估机构的基本素质。针对存在的问题，国资委及时发出通知，对资产评估机构及执业人员承办国有资产企业评估业务的准入条件、应当具备的资格提出了具体要求。2004年10月，省国资委正式制定出台了《关于委托社会中介机构承办清产核资、财务审计、资产评估业务的暂行办法》，不久，他们又要求全省各级国有资产监督管理机构应建立承办企业国有资产评估业务的资产评估机构备选库。备选库实行公开选聘，在国有资产监督管理机构网站或其他新闻媒介上进行公告，全国所有符合规定条件的资产评估机构均可提出申请，各级国有资产监督管理机构按照注册资本、资质等级、拥有注册评估师人数、从业时间、执业情况、机构管理规范化程度、市场信誉度等条件和标准，对申请入库者进行审定。

省国资委在建立省级备选库过程中，有来自北京、上海等省内外50多家评估机构踊跃投挡报名申请入库。国资委对省内外评估机构一视同仁，按照“统一要求、统一标准、统一监管、保证质量”的原则建库。一是严格按照条件，对申报材料进行认真审查，同时，主动与中评协和省评协联系，对报名中介机构的资质、注册评估师人数、业绩、执业记录等逐一核实，把编制虚假申报资料和有不良记录的评估机构剔除在外。二是把经审查通过的初选名单在省国资委的网站上进行公示，15个工作日内没有提出异议后，最终确定北京中企华资产评估有限责任公司、中审亚太会计师事务所有限公司、湖北众联咨询评估有限公司等27家评估机构入围，其中有6家省外评估机构。三是建立评估机构诚信档案。通过各种渠道收集备选库评估机构的执业情况和有关信息，了解掌握各个评估机构的特点和实力。2006年，出资企业有一涉案项目受到省委省政府主要领导的关注，要求省国资委组织资产评估，国资委根据掌握的情况，从备选库中挑选了一家实力强、市场信誉度高的评估机构，出色地完成了这项要求特殊、内容复杂的评估项目。四是实行动态管理，完善准入机制。每年根据评估机构出具的评估报告质量和信誉等情况，对上一年度备选库进行调整，对发生违法违规执业的评估机构，一经发现，坚决从备选库中清除出去，促使评估机构提高责任感、职业道德和执业水平，从资产评估源头着手提高评估报告质量。去年，有人反映从报刊上看到备选库中有一家省外评估机构涉嫌违规执业，省国资委闻讯后即与中评协联系，得到该评估机构确有“严重问题”的答复后，马上从备选库中将其除名，不得再从事省属国有企业的资产评估业务。四是规定凡资产评估报告在省国资委核准或备案的项目，都必须在备选库选聘评估机构。

目前，湖北省省市两级国资监管机构基本上都建立了资产评估机构备选库。备选库的建立，确保只有基本素质好、内部管理规范、实力较强的资产评估机构才能承办国有企业的资产评估业务，大大提高了资产评估报告质量，有效地防范了资产评估监管作风险，对促进中介机构依法依规执业，维护国有资产合法权益起到了很好的作用，受到各方面的充分肯定，反响良好。

二、严格国有资产评估报告审核关，建立评估项目评审专家库

湖北省国资委建立评估项目评审专家库是资产评估监管工作实践“逼”出来的。在省国资委刚成立时，省属一家知名企业集团决定引进民营战略投资者进行改制，上报资产评估报告要求核准。该集团控股一家上市公司，其改制进程省领导十分重视，并由省政府督办，影响面广，事关重大。省国资委在对评估报告进行审核后，认为存在严重低评倾向。为了使审核意见更具权威性，他们又约请了6位省内资产评估界资深专家审核并出具书面意见，结论是评估报告主要在合理性方面存在严重问题，可能造成国有资产的重大流失。鉴于此，国资委决定直接委派评估机构对该集团重新进行资产评估。最后的评估结果是净资产为4.3亿元，比该集团自行委派评估机构评估的净资产1.5亿元增加了2.8亿元，增值率达186.67%。这一案例给国资评估工作提供了一个较好的蓝本，也由此产生了新的思路：由于国企改制的紧迫性，资产的复杂性,评估业务的专业性以及评估报告的时效性，加之省国资委不仅要担负出资企业资产评估报告的核准或备案，还要负责未纳入履行出资人职责、政企尚未分开的其它省属国有企业脱钩改制资产评估报告的核准或备案，工作任务十分繁重，职能处室相关工作人员难以在规定的工作日内对这些评估报告的全部内容和评估结果作出全面了解和准确评价，而聘请专家评审就比较容易做到，并且使审核意见更具权威性和公正性。于是，他们随即着手建立资产评估项目评审专家库，一是制订评审专家应具备的基本条件。要求评审专家应在资产评估或相关专业技术领域具有丰富的知识和经验，有较高的业务能力和政治素质；二是广泛推荐。请有关单位、院校和资产评估机构推荐符合条件的专家；三是严格审查。将推荐名单在业内广泛征求意见，最后确定了26名评审专家组成省国资委评估项目评审专家库；四是制订了《湖北省国资委企业国有资产评估专家评审委员会工作规则》，使评审专家库的运作程序化、制度化。

评估项目评审专家库建立后，国资委采取评估报告个人审核和会议评审的方式开展工作。对一般评估项目，在专家库中随机抽取三名专家在规定时间内对资产评估报告独立出具书面审核意见，由省国资委交由承办评估机构予以书面回复，对报告进行修改完善后再报送国资委，再由国资委结合专家意见对修改后的评估报告进行再复核，直到准确到位。对重大评估项目，如省政府确定的重大经济事项所涉及的资产评估项目、向非国有企业转让国有产权导致转让方不再拥有控股地位的评估项目等，国资委召开相关专家专题评审会，对评估报告的合规性和合理性等方面进行综合评审，出具专家组书面审核意见，交由承办评估机构予以书面回复，进行修改完善后才能核准。

为了帮助专家正确理解和运用国资监管政策、措施，保持参加评审工作的热情和高度责任心，国资委专家还适时组织安排专家参加各种活动，如举办专题研讨会，邀请参加省国资委有关会议，聘请担任监事会主席特别助理等，对企业国有资产评估中的专业技术问题进行深入的了解和研究，提出工作建议，发挥智囊作用。同时，对评审专家库实行动态管理，根据专家是否严格遵守《工作规则》，评估报告审核意见的质量情况，以及所在中介机构出具企业国有资产评估报告质量高低和信誉度随时予以调整。

评审专家库建立五年来，省国资委一直坚持实行资产评估项目专家审核制度，在确保国有资产保值增值，有效防止国有资产流失、提高资产评估监管工作质量和效率等方面发挥了积极作用。省国资委还通过审核发现并纠正低评、漏评资产评估项目65项，累计调增净资产约15.38亿元。2005年，省属一家金矿公司转让部分国有股权，控股方自行委托评估机构评估后，报省国资委申请备案。针对专家在审核意见中提出的评估目的与经济行为批复不一致等7大问题，国资委请来资产占用方和评估机构的负责人严肃谈话，要求严格按照专家意见进行修改、补充、说明，修改后的评估报告净资产调增了1200万元，增值率达28.57%。随州市推行资产评估项目专家评审制与实地查看制相结合，市国资委从市直有关部门、中介机构聘请了11位具备高级专业技术职称的人士组成“市国有资产评估专家组”，规定凡国有企业总资产在500万元以上的资产评估项目的核准或备案，都要召集专家组有关专家审核，实地查看，核准备案与否，完全由专家评审组说了算。神农架林区国资办在专家审核中坚持做到“五个不予备案、一个不予进入”，即：评估价值与实有价值不符不予备案；评估范围与批准范围不一致的不予备案；资产评估机构不具备相应资质的不予备案；评估人员不具备相应资格的不予备案；评估程序不符合相关准则规定的不予备案；评估结果未公示的不予进入转让程序，从而使资产评估发挥出防止国有资产流失的重要制度屏障的作用。

三、坚持公开选聘评估机构，规范企业国有资产评估委托行为

众所周知，资产评估机构是追求利润的中介组织，自然是“谁出资对谁负责、谁委托对谁负责”。因此，湖北省各级国资监管机构在资产评估监管工作中，把委托中介机构承办企业国有资产评估业务的行为，作为首要环节来抓。省国资委成立伊始，在制定《关于进一步规范全省国有企业改制工作的实施意见》中明确规定，转让企业国有产权导致不再拥有控股地位的，由同级国资监管机构委托社会中介机构开展资产评估等相关业务，社会中介机构服务费由国资监管机构承担，并从两个渠道解决：一是各级政府每年列入财政预算；二是由拟改制企业按社会中介机构平均收费水平，向同级国资监管机构预先提存和交纳，并由同级国资监管机构向中介机构支付。2004年7月，省政府向各市、州、县政府和省政府各部门转发了《实施意见》，要求认真贯彻执行。2006年10月，省国资委在制定下发的《湖北省企业国有资产评估管理暂行办法》中规定，委托评估方应按照公开、公平、公正的原则，选定承办国有资产评估业务的资产评估机构。一般采取从备选库中随机抽签、公开招标的方式或其它方式进行。

省国资委在委托中介机构承办企业国有资产评估业务的工作实践中，按照公开、公平、公正的原则，通过多种方式的探索，最后的结论还是公开招标方式效果好，但程序复杂，人力、时间、费用成本较高，一般适合大型评估项目。在比较了各种方式的优劣后，认为公开抽签选聘方式既符合公开、公平、公正的原则，又节省成本，适合各类评估项目，操作简便易行。省国资委为进一步规范企业国有资产评估业务的委托行为，于2007年11月制定了《湖北省国资委关于抽签选聘中介机构承办企业国有资产评估业务试行办法》，规定凡应由省国资委选聘资产评估机构承办资产评估业务的，按照公开、公平、公正和资产评估机构的资质与企业规模相匹配的原则，采取随机抽签的方式，从省国资委建立的资产评估机构备选库中选定。抽签选定结果由省国资委发文通知各出资企业、有关评估机构和相关单位，并在省国资委网站和其他新闻媒介上予以公告。通过抽签确定后原则上一年不变，年度内出资企业的评估项目，均由经过抽签确定的评估机构承办。抽签工作由省国资委产权处、纪委监察室以及出资企业代表共5人组成。承办某项国有资产评估业务的资产评估机构选定后，由委托评估方、资产评估机构和国有资产占用单位三方共同签署“委托协议书”，对委托评估的目的和要求、评估范围、评估基准日、评估工作的期限、各方的权利和义务、收费标准及付款方式、违约责任等事项作出明确约定。

省国资委还要求经抽签确定的资产评估机构应认真履行合同，规范执业，严格遵循独立、客观、公正、科学的原则，对其出具评估报告的真实性和公正性承担法律责任，如发生在资产评估过程中、违规执业；评估报告粗制滥造，在合规性和公正性方面存在较严重问题；评估人员安排不当，不能保证质量按时出具评估报告，延误企业经济行为；擅自将本评估业务转给其他资产评估机构；对国资监管机构组织的资产评估项目抽查工作不予积极配合等违规行为，及时采取从备选库中除名等相应的惩罚措施，并将有关情况通报其行业主管部门，建议给予相应处罚。企业或产权持有单位如擅自选择并委托资产评估机构承办国有资产评估业务的,视情况采取通报批评、责令限期改正、资产评估报告不予受理或重新进行评估。

实行抽签选聘中介机构制度，改变了资产评估由企业自行聘请和企业主管部门、国资监管机构指定的惯例，消除了人情介绍、关系干预的弊端，大大提高了企业国有资产评估监管的公开、公平、公正、公信和工作效率。过去在选聘中介机构评估时，为了应付各方说情、干预，费时费力费口舌。现在，只要批复某企业经济行为需组织资产评估，已抽签选聘的中介机构就已经“对号入座”了。在省能源集团改制上市、省国际信托投资公司与交通银行的战略重组中，时间紧、任务重、工作量大，由于他们按照抽签选聘中介机构，评估报告出来后，采用会议评审的方式，与几位评审专家一道加班加点，在较短的时间完成评估报告的核准，确保企业改制上市、战略重组的顺利完成，促进了企业改革发展。实行抽签选聘中介机构制度受到普遍好评，有的企业财务负责人对此十分感慨地说：“资产评估监管工作人员将手中的权力公开化、阳光化操作，令人佩服。”省纪委、监察部门也对这一作法给予充分肯定。

四、坚持评估结果公示制度，防止国有资产低评、漏评

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一、评估中介机构与评估委托方的归责

评估机构作为社会中介组织，对外承担三种责任：

(一)行政责任。国务院91号令规定，资产评估机构资产评估结果失实的，国资管理部门可以宣布评估结果无效，并可以对该资产评估机构给予处罚。还规定，被处罚的单位和个人对处罚决定不服的，可以向上一级国资管理部门申请复议。但随着国有资产管理体制改革的深化，国有资产管理部门不再履行公共管理职能，因此行政处罚及行政复议在现行体制下能否成立，在实践中值得探讨。

(二)刑事责任。我国刑法第229条规定“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处罚金。”

(三)民事责任。评估机构作为受托方，与委托方国有资产占有单位之间形成委托合同，适用《合同法》调整。对由于资产评估机构的过错，给国有资产占有方造成损失的，可依据《合同法》第406条的规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”评估机构在处理委托事项过程中，由于重大过失或故意，给国有资产占有方造成损失的，应由资产占有方追究其违约责任。

从另一角度来考虑，国有资产买受人出于对资产评估机构出具报告的信赖，做出并实施了国有资产购买行为，但因评估报告存在重大缺陷使其形成错误的判断，造成重大损失的，国有资产买受人是否可向评估机构请求损害赔偿？要解释这一问题可通过一个案例来进行：

浙江某鞋业厂(A1)为国有企业，其投资主体为浙江省某鞋业集团公司(A)。鞋业厂由于市场竞争激烈，常年亏损，企业难以维系。为甩掉历史包袱，鞋业集团公司努力为其寻找新婆家，后被江苏省某民营鞋业公司(B)相中。B公司长期以来欲扩大在浙江省的市场份额，想通过兼并浙江老厂的行为实现其市场战略意图。根据《国有资产评估管理办法》，A公司委托某评估机构进行资产评估，评估后鞋业厂净资产为245万元。买卖双方经协商，一致同意以评估确认值作为转让价款的依据，并签订了正式的国有资产转让协议，B公司一次性支付了245万的转让价款。B公司进驻A1厂后，发现评估报告结果与实物资产情况相距甚远，评估机构未按国家评估规范进行实物核查，只是“闭门造车”，简单根据企业提供财务报表，套上某某计算公式，在一天内“计算”出评估值。A1厂的实际净资产仅为52万元，大多数实物资产都因国有企业常年管理失控而早已丢失。

B公司立即要求解除与A公司的国有资产转让协议，并要求A公司承担违约责任，还要求评估机构承担连带赔偿责任。但评估机构辩称，其与B公司未发生业务关系，评估机构也未从B公司处获得收益，B公司不应向其主张赔偿。B公司以侵权为由，坚持将评估机构告上法庭。

评估机构对B公司的侵权行为是否成立，应从侵权行为构成要件切入分析。按照民法通则，构成一般侵犯责任要具备四个要件：(1)损害事实客观存在。国有资产买受人因评估报告不当，做出错误判断，给自身造成了经济上的损失这一事实客观存在；(2)行为违法性。评估机构未按《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法施行细则》等行政法规、文件的要求，履行必要的评估手续，其行为具有违法性；(3)违法行为和损害事实之间的因果关系。B公司的购买行为，出于对独立中介机构所出具报告的信赖，如未有该评估机构提供评估报告，B公司也不会支付对价。因此，可以认为，B公司的购买行为与评估机构出具的评估报告存在因果关系；(4)行为人的过错。评估机构搞“纸上评估”，存在严重过错，这是不争事实。对于评估机构执业过程中的归责原则，笔者认为应采用过错责任原则，即以行为人——评估机构的过错为承担民事责任的必要条件。

为规避上述风险，评估报告常有下列声明：“本评估报告仅供贵公司为本次特定的评估目的使用，并报送国有资产管理部门或评估行业管理机构审查，未经评估机构同意，本评估报告的全部或部分内容不得向委托方之外的单位和个人提供，不得发表于任何公开媒体上。”评估机构意图以此来规避评估报告由委托人以外的第三方使用所带来的侵权责任。

二、评估方法对评估报告公信力的影响

通行评估方法有四种：(1)收益现值法，将被评估资产在剩余寿命内的预期收益用适用的折现率折现为评估基准日的现值，并以此确定被评估资产价格；(2)重置成本法，在现时条件下重新建造或购置一项全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去该被评估资产的各种陈旧贬值(含实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值)后的差额作为被评估资产现时价格；(3)现行市价法，按市场现行价格为价格标准来确定资产价值；(4)清算价格法，以清算价格为标准，对企业或资产进行价格评估。

上述四种评估方法各有利弊，收益现值法在未来年限收益不确定的情况下，将难以操作；重置成本法简便易行，但成本增加与价值增加之间未必具有必然联系，因此很难反映市场真实价值；现行市价法如遇到同类物品交易实例太少，将会使评估结果缺乏参照；清算价格法的运用容易出现价格低估的情况。

在现实评估运作中，一份评估报告往往对不同种类的标的采用各异的评估方法，而且各评估机构在具体评估过程中采用的参数也不同，这将导致同一交易标的由不同评估机构评估得出的结果可能大相径庭。我们在实践操作中曾遇到一件有趣的案例：某有限责任公司的两家国有股东关系不佳，都要转让所持有公司的50%的股权，各自委托不同的评估机构在同一评估基准日进行评估，得出评估值分别为300万和600万，究竟采用何种评估结果引起了较大争议。

笔者认为，解决这一问题的途径为：(1)评估协会细化评估操作规范，使同一时点、同一标的的评估值在不同评估所之间趋于一致；(2)对账面原值在1000万元以上的重大国有资产评估项目，要求由两家以上评估所共同出具评估报告，一来可仿照再保险的有关做法，降低评估机构间的恶性竞争，二来可降低因人为故意或过失原因造成国有资产流失的可能性。

三、或有债务影响评估结果的有效性

个别国有企业由于长期内部管理混乱，公章管理失控现象常有发生，这就造成许多或有负债未在账上体现。而评估机构的原始资料来源于委托企业，如委托企业未提供相应资料，评估机构便无从着手。问题比较突出的是对企业净资产的评估，净资产=资产-负债。这不同于简单的资产评估，提供多少实物就评估多少。如果负债未完全列入报表，将直接影响净资产评估值的准确性。

或有负债有时连现任企业经营者都不清楚，所以当委托评估企业未提供或无法提供真实、完整资料，致使评估报告失实，给评估报告使用人造成损失的，受损人是应当向资产占有方索赔还是应向评估机构索赔？举证责任在评估机构一方还是在受损方？笔者认为评估机构承担的责任应为过错责任，即需要受损方提出评估机构在执业过程中存在过错导致其损失的有力证据。

最高法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第二十二条规定，“企业出售时，出卖人对所售企业的资产负债状况、损益状况等重大事项未履行如实告知义务，影响企业出售价格，买受人就此向人民法院主张补偿的，人民法院应当予以支持。”

四、评估机构收费与评估结果的关系

评估机构的收费有国家统一规定阶梯标准，基本上体现“高估高收、低估低收”的原则。这一收费方式事实上诱导了评估机构高估评估标的，评估报告的公信力易于受损。

五、无形资产评估的障碍

我国1992年的《企业会计准则》，对无形资产作如下表述：“无形资产是指企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。”无形资产的主要特点是：(1)依附性。无形资产不具有独立的物质实体，不占有空间，但又必须通过一定的物质载体表现其自身，这是有别于有形资产的重要特点。如土地使用权依托于土地，商誉混于企业的整体资产；(2)不确定性。无形资产价值受市场、经营等综合因素影响，具有高度的不确定性。今天上百亿的无形资产，明天可能一文不值；(3)独特性。无形资产常是各有特点、独立成形，互相之间缺乏可参照性。

《国有资产评估管理办法》第六条规定，“国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。”无形资产属法定评估范畴，但在许多实际工作中，无形资产未评估即出让的现象普遍存在，原因在于无形资产评估缺乏定性定量标准，即便评估也因与市场价值严重脱节，缺乏实用性。但如任由无形资产未评估即出让的现象发生，可能会导致百年老字号的招牌拱手送予他人，造成国有资产的“无形”流失。

笔者认为评估不能解决的事情，留给市场机制去解决。不管评估值合理不合理，只要确定国有无形资产的出卖时点，交由产权交易机构进行充分的出让信息披露，实行公开交易，用市场机制检验价格，这就能从制度上确保在这一特定的时点上，不存在国有资产流失问题。

六、评估结果的确认或备案

长期以来，对国有资产评估结果采取确认制，即《国有资产评估管理办法》第十八条规定，“委托单位收到资产评估机构的资产评估结果报告书后，应当报其主管部门审查；主管部门审查同意后，报同级国有资产行政管理部门确认评估结果。”以往，评估机构对行政部门的确认行为是喜忧参半，“喜”在有了国有资产管理部门的确认，相应的评估机构的自身责任似乎有所缩小；“忧”在评估过程有了确认程序，许多评估机构的结果被调整或修改，评估时间过程也相应有所延长。

笔者认为，在评估机构出具结果后确认程序，容易导致责任模糊。如评估报告的使用者认定经确认的评估结果有重大瑕疵，是对评估机构提起民事诉讼还是向评估行业主管部门申请行政复议或提起行政诉讼，尚有争议。所幸的是，2001年12月31日，《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部第14号令)出台后，国有资产评估确认制改为备案制。备案制减轻了评估行业行政管理部门的责任，相应增加了评估机构的责任感，评估机构无法再用行业主管部门的确认书来抗辩自身的过错。《企业国有资产评估管理办法》(国有资产监督管理委员会第12号令)更加明确了这一定位。

但需指出的是，《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)是行政法规，而《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部14号令)、《企业国有资产评估管理办法》(国有资产监督管理委员会第12号令)是部门规章，后者效力低于前者。以部门规章改变行政法规的规定，恐有不当之处。建议在适当时机，应以法律或行政法规的形式，对评估结果的处理方式重新加以明文规定。

评估报告格式范文6

受托方：_________（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议：

一、甲方委托事项：

宗地位置：_________

权属证号：_________

评估目的：_________

宗地面积：_________

批准土地使用性质：_________

设定土地使用权性质：_________

批准用途：_________

评估设定用途：_________

宗地现状条件：_________

评估设定条件：_________

评估日期：_________年_________月_________日

交付报告时间：_________年_________月_________日

交付报告份数：_________

二、甲方所需提供的资料：

国有土地使用证

宗地规划要点

宗地图

宗地规划平面图

甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。

三、工作要求：

1．乙方必须保证足够的技术力量，参与评估的估价师不得少于2名。

2．乙方必须按照甲方的委托事项进行评估。

3．乙方实地踏勘工作必须严格按照《土地估价规程》的工作标准执行，进行拍照，存档等工作，所获数据真实可靠。

4．乙方对出具的报告的真实性、合法性和公正性负法律责任和经济责任，并对报告负有保密责任。

四、项目经费及付款方式：

收费标准按计价格_________号文件执行，签订合同时甲方先预交乙方_________圆整，余额在_________一次性付清。

五、责任和义务：

1．乙方必须严格按照协议的规定时间提交图件和报告，否则甲方有权单方终止协议，另委托其它评估机构。

2．按照相关的法律法规的要求，乙方所编制的报告和图件需评审认定的，由乙方负责评审认定，并承担评审认定的费用，如需评审认定的报告而未进行评审认定，甲方可以不予认可，并有权拒付评估费。

3．甲方如不能按时付款，乙方有权拒交报告和图件。

六、其它事项：

1．本协议条款如与相关法律法规相抵触，则以相关法律法规为准。

2．本协议一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事项，由甲乙双方协商解决。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________　法定代表人（签字）：_________